O Processo
Como comprar casa em San Diego: passo a passo
Toda compra segue as datas do seu contrato, então o prazo exato muda de um imóvel para outro. Esta é a ordem mais comum, com os termos em inglês que aparecem nos documentos entre parênteses. Karina acompanha você em cada etapa, em português.
- Faça a pré-aprovação do financiamento (pre-approval). Quando: antes de visitar imóveis. Um credor (lender) analisa a sua renda, o seu crédito e as suas economias e diz quanto você pode financiar. Quando você faz o pedido formal de financiamento, o credor precisa entregar a estimativa do empréstimo (Loan Estimate) em até três dias úteis depois de receber o pedido. Não é cidadão americano nem residente permanente? Veja as opções de financiamento por situação de residência.
- Assine o contrato de representação do comprador (buyer-broker representation agreement). Quando: antes da primeira visita, presencial ou por vídeo. Ele define o que a Karina vai fazer por você, como ela é paga e quando o contrato termina. As regras estão nas perguntas abaixo.
- Visite imóveis (showings). Quando: no seu ritmo. Compare os imóveis por orçamento, tempo de deslocamento, escola designada pelo endereço e riscos de incêndio e de enchente, nunca por quem mora no bairro. Um relatório do imóvel gratuito mostra o property tax (imposto sobre a propriedade), o Mello-Roos e alertas de seguro antes de você fazer uma proposta.
- Faça uma proposta (offer). Quando: assim que encontrar o imóvel. Em San Diego, as propostas costumam ser feitas no contrato padrão de compra da Califórnia (Residential Purchase Agreement), em inglês. Ele define o preço, o seu depósito, as suas cláusulas condicionais (contingencies) e a data de fechamento. Karina negocia com o corretor do vendedor em inglês e conversa com você em português sobre cada contraproposta.
- Abra o escrow e faça o depósito (escrow, earnest money deposit). Quando: logo depois que o vendedor aceita. O escrow é um terceiro neutro que guarda o depósito, os documentos e o dinheiro até que as condições do contrato sejam cumpridas. Na Califórnia, ele costuma ficar com uma empresa de escrow independente licenciada pelo Department of Financial Protection and Innovation (o órgão estadual que regula o setor financeiro) ou com uma title company (empresa de seguro de título) ou uma imobiliária (real estate broker), supervisionadas pelo Department of Insurance ou pelo Department of Real Estate. Nunca siga instruções de transferência bancária (wire) que chegam por e-mail: ligue para o seu agente de escrow em um número que você já conhece e confirme antes.
- Declarações, inspeção e prazo das cláusulas condicionais (seller disclosures, home inspection, contingencies). Quando: nas primeiras semanas do escrow. O vendedor entrega formulários de declaração sobre o estado do imóvel e os riscos naturais da região. Você contrata um inspetor, revisa os documentos da associação de proprietários (HOA), se houver, e faz cotações de seguro. O contrato define um prazo para cada etapa, e a Karina controla o calendário.
- Avaliação e aprovação do financiamento (appraisal, underwriting). Quando: durante o escrow. Se você vai financiar, o credor pede uma avaliação (appraisal) para confirmar o valor do imóvel e termina de analisar o seu processo. Responda rápido aos pedidos do credor para que o financiamento siga no prazo.
- Retire as cláusulas condicionais (contingency removal). Quando: dentro dos prazos do contrato. Você retira cada uma delas por escrito. Depois disso, em geral você não pode mais desistir por aquele motivo sem arriscar o seu depósito, então a Karina revisa cada retirada com você antes de você assinar.
- Revise o Closing Disclosure e assine (Closing Disclosure, signing). Quando: nos últimos dias antes do fechamento. O credor precisa entregar o Closing Disclosure (o resumo final dos custos do financiamento) pelo menos três dias úteis antes do fechamento do empréstimo. Compare com o Loan Estimate, faça a vistoria final do imóvel (final walk-through) e assine os documentos do financiamento e do escrow diante de um notário (notary).
- Registro e chaves (recording, closing). Quando: no dia do fechamento. O escrow ou a title company envia a escritura (deed) para o registro de imóveis do condado (San Diego County Recorder). Depois do registro, o imóvel é seu, e você recebe as chaves na data definida no contrato.
Vai vender? A venda tem etapas, custos e declarações próprios, explicados no guia para vender casa em San Diego.
