Quem pode ser dono de um imóvel aqui, por que comprar não dá visto, quais financiamentos combinam com a sua situação de residência e como assinar, enviar dinheiro e cuidar do imposto sobre a propriedade (property tax) estando em outro país.
Sim. A lei da Califórnia permite que qualquer pessoa seja dona de um imóvel aqui: o Civil Code 671 diz que qualquer pessoa, seja qual for a sua condição de cidadania, pode adquirir, manter e vender bens no estado. Você não precisa de green card, visto nem Social Security number para ser proprietário. Mas comprar um imóvel não dá visto nem green card, e o seu status de residência continua definindo como você pode pagar.
Quem tem green card (residência permanente) é elegível para financiamentos FHA, Fannie Mae e Freddie Mac nas mesmas condições que cidadãos americanos. Residentes não permanentes legais com visto, como quem tem H-1B ou L-1, continuam elegíveis para financiamentos Fannie Mae e Freddie Mac, mas o FHA deixou de aceitá-los para números de caso (case numbers) atribuídos a partir de 25 de maio de 2025. Compradores que têm apenas ITIN e nenhum status legal de residência nos EUA, e estrangeiros que moram fora do país, ficam limitados à compra à vista ou a credores (lenders) que concedem financiamentos fora das regras do FHA, da Fannie Mae e da Freddie Mac (muitas vezes chamados de credores portfolio ou non-QM), e as condições variam de credor para credor. Cada credor pode acrescentar regras mais rígidas.
Qualquer pessoa, de qualquer nacionalidade. Pelo Civil Code 671, a condição de cidadania não limita quem pode comprar, manter ou vender um imóvel na Califórnia. Onde você mora e qual visto você tem fazem diferença em três outras coisas: quais financiamentos você consegue, como você paga impostos e quanto tempo pode ficar nos EUA. O restante desta página trata de cada uma delas.
As regras federais permitem que o CFIUS (Committee on Foreign Investment in the United States, o comitê que analisa investimentos estrangeiros nos EUA) revise algumas compras de imóveis por estrangeiros perto de instalações militares e de alguns outros locais sensíveis. Essas regras excluem a compra de uma única unidade residencial (single housing unit), junto com as instalações e o terreno que normalmente acompanham a casa (31 CFR 802.216(d), em outubro de 2026).
Está pensando em comprar por uma LLC americana em vez de no seu próprio nome? Essa é uma decisão fiscal e jurídica para um CPA e um advogado. O nosso guia sobre enviar dinheiro do Brasil reúne os pontos a considerar para comprar por uma LLC, incluindo o imposto anual da Califórnia para LLCs e o lado brasileiro.
Vai comprar morando em Portugal ou em outro país de língua portuguesa? As regras americanas desta página valem da mesma forma para você. Só mudam as etapas do seu país, como enviar o dinheiro, os impostos locais e onde assinar.
Você pode comprar e ser dono de uma casa em San Diego estando aqui a passeio com visto de turista ou pelo Visa Waiver Program (programa de isenção de visto), ou morando fora sem nenhum status nos EUA, e não precisa de Social Security number. O que muda é a forma de pagar:
Você não precisa de ITIN para ser dono de um imóvel, mas, se depois alugar ou vender a casa, provavelmente vai precisar de um para as declarações de imposto nos EUA (veja o que é o ITIN abaixo). Se você vai comprar uma casa para alugar, leia antes o nosso guia sobre como comprar imóvel para alugar em San Diego. Ser dono da casa não muda o seu visto nem o tempo que você pode ficar no país, como explica a próxima seção.
Não. Ser dono de uma casa em San Diego, ou em qualquer lugar dos EUA, não dá green card, visto nem permissão para morar ou trabalhar no país. As duas vias de investidor que as pessoas costumam perguntar exigem um negócio, e não uma casa:
Quando você entra nos EUA como visitante, a US Customs and Border Protection (CBP, a agência de fronteira americana) emite um registro de entrada e saída chamado I-94. Segundo a CBP, a data de Admit Until desse registro é a data em que vence o seu status imigratório nos EUA. Ter uma casa não muda essa data.
Isto é informação geral, e não orientação imigratória. Converse com um advogado de imigração nos EUA antes de planejar uma mudança com base em uma compra. Se você está planejando a mudança em si, veja o nosso guia sobre como mudar do Brasil para San Diego.
Cada programa de financiamento tem sua própria regra de residência. Veja a comparação dos principais programas em outubro de 2026.
Cada credor pode acrescentar regras mais rígidas (chamadas de overlays) às de qualquer programa, então cumprir a regra do programa não garante que um credor específico vá aprovar você.
| Sua situação | FHA | Convencional (Fannie Mae, Freddie Mac) | Programas da CalHFA | Outros caminhos |
|---|---|---|---|---|
| Portador de green card (residente permanente legal) | Sim, nas mesmas condições que cidadãos americanos | Sim, nas mesmas condições que cidadãos americanos | Atende ao teste federal de "Qualified Alien" (estrangeiro qualificado) usado pela CalHFA | Compra à vista. Alguns programas locais de ajuda com a entrada (veja abaixo) |
| Residente não permanente legal com visto (por exemplo, H-1B ou L-1) | Não, para case numbers do FHA atribuídos a partir de 25 de maio de 2025 | Sim, nas mesmas condições que cidadãos americanos. O credor decide quais documentos comprovam a presença legal. | A maioria dos vistos temporários não está na lista federal de Qualified Aliens. Confirme com um credor aprovado pela CalHFA. | Compra à vista. O programa da SDHC para renda média da cidade ou o programa do condado podem ser uma opção; confirme com a SDHC (veja abaixo). |
| ITIN, sem Social Security number e sem status legal de residência nos EUA | Não | Não. A Fannie Mae aceita o ITIN no lugar do SSN, mas continua exigindo residência legal. A Freddie Mac não compra financiamento concedido a um não cidadão sem status legal de residência. | Não. Ter apenas o ITIN não basta para atender ao teste. | Financiamentos com ITIN, que, segundo uma pesquisa de 2024, vêm principalmente de cooperativas de crédito (credit unions) e CDFIs. Compra à vista. |
| Estrangeiro que mora fora dos EUA, sem status de residência americano | Não | Não. As regras da Fannie Mae e da Freddie Mac cobrem residentes legais nos EUA. | Não | Financiamentos para estrangeiros (foreign-national loans) de credores non-QM. Compra à vista. |
| Compra à vista (qualquer situação) | Não é necessário | Não é necessário | Não é necessário | Nenhuma regra de residência de credor se aplica. As etapas de assinatura, transferência bancária internacional e property tax abaixo continuam valendo. |
Uma observação sobre o ITIN: ter ITIN não significa que a pessoa esteja em situação irregular no país. O IRS (a receita federal americana) emite ITINs para pessoas que precisam de um número de contribuinte nos EUA, mas não podem obter um Social Security number, e pessoas não residentes em situação legal, como investidores estrangeiros com renda de aluguel nos EUA, também usam o ITIN.
Pelo manual atual do FHA, um residente permanente legal pode obter um financiamento FHA nas mesmas condições que um cidadão americano, com a comprovação da residência permanente no processo do financiamento. A Fannie Mae e a Freddie Mac também tratam residentes permanentes da mesma forma que cidadãos.
Em outubro de 2026, os financiamentos principais (first mortgages) da CalHFA e o MyHome, o empréstimo da CalHFA para a entrada, exigem que todo mutuário seja cidadão americano, nacional americano (US national) ou "Qualified Alien" pela lei federal (8 U.S.C. 1641). Portadores de green card estão nessa lista.
Se você está em San Diego com H-1B, L-1 ou outro visto temporário de trabalho, o financiamento convencional é a sua principal opção entre os programas das agências, já que o FHA deixou de aceitar residentes não permanentes para case numbers atribuídos a partir de 25 de maio de 2025. A Fannie Mae compra financiamentos concedidos a residentes não permanentes legais nas mesmas condições oferecidas a cidadãos americanos. A Fannie Mae não lista quais documentos comprovam a presença legal. Quem decide é o credor, que garante à Fannie Mae que você está legalmente no país. A regra da Freddie Mac é a mesma: um não cidadão que vive legalmente nos EUA como residente permanente ou não permanente é elegível nas mesmas condições que um cidadão. Nem a Fannie Mae nem a Freddie Mac mencionam o DACA, e o manual do FHA não o inclui como categoria elegível, então quem tem DACA deve perguntar ao credor.
A CalHFA é mais rígida. A lista federal de Qualified Aliens inclui portadores de green card, asilados, refugiados, pessoas admitidas nos EUA em regime de parole por pelo menos um ano, pessoas que receberam suspensão de deportação ou remoção (withholding of deportation or removal), imigrantes cubanos e haitianos com status de entrant (Cuban and Haitian entrants), pessoas admitidas em caráter condicional antes de 1980 (conditional entrants) e cidadãos da Micronésia, das Ilhas Marshall ou de Palau que vivem legalmente nos EUA sob um Compact of Free Association. A subseção (c) do 8 U.S.C. 1641 também acrescenta certos cônjuges e filhos vítimas de violência doméstica e certas vítimas de tráfico de pessoas com visto T. A maioria dos vistos temporários (H-1B, F-1, L-1 e outros) e o DACA não estão na lista. Essa é uma leitura direta da lei federal, e não algo que a CalHFA diga com suas próprias palavras, então confirme com um credor aprovado pela CalHFA.
Os financiamentos FHA da CalHFA exigem passar nos dois testes. Um asilado, refugiado ou pessoa em regime de parole sem green card pode passar no teste de Qualified Alien da CalHFA e mesmo assim não cumprir a regra do FHA, que aceita apenas portadores de green card e cidadãos da Micronésia, das Ilhas Marshall ou de Palau.
O VA baseia a elegibilidade para o financiamento imobiliário no tempo e na natureza do serviço militar do veterano. Os capítulos do manual do VA para credores sobre elegibilidade e análise de crédito (underwriting) não listam a cidadania americana como requisito. O VA nunca diz de forma explícita que veteranos não cidadãos se qualificam, e os credores podem acrescentar suas próprias regras de residência, então pergunte ao credor.
O First-Time Homebuyer Program da City of San Diego para baixa renda (até 80% da renda mediana da região), administrado pela San Diego Housing Commission (SDHC), exige que os candidatos sejam cidadãos americanos ou residentes permanentes. Ele não aceita candidatos que estão nos EUA pelo DACA, pelo DREAM Act ou com visto de trabalho. Um cônjuge ou membro da família que não seja cidadão nem residente permanente pode ser contado no núcleo familiar, mas não pode constar no financiamento nem na escritura (title).
O programa separado da SDHC para renda média da cidade (80% a 150% da renda mediana da região) não traz regra de cidadania. O programa Down Payment and Closing Cost Assistance do San Diego County pede aos candidatos não cidadãos uma cópia do green card, mas não diz que outros não cidadãos são inelegíveis. Para qualquer um dos dois, confirme sua elegibilidade com a SDHC pelo e-mail FTHB@sdhc.org. Essas regras locais vêm mudando, então confira antes de se inscrever. O nosso guia do primeiro imóvel explica esses programas com mais detalhes.
A Mortgagee Letter 2025-09 do HUD, de 26 de março de 2025, acabou com a elegibilidade de mutuários residentes não permanentes no FHA. Os credores podiam aplicá-la de imediato, e ela se tornou obrigatória para case numbers do FHA atribuídos a partir de 25 de maio de 2025. Ela vale para os financiamentos FHA tradicionais (forward loans) e para as hipotecas reversas HECM.
Hoje a regra está no HUD Handbook 4000.1. O FHA continua dizendo que a cidadania americana não é exigida, mas só dois grupos de não cidadãos são elegíveis: residentes permanentes legais e cidadãos dos Estados Federados da Micronésia, das Ilhas Marshall ou de Palau. Um cartão do Social Security não basta para comprovar status imigratório ou autorização de trabalho. Um comunicado à imprensa do HUD de 9 de outubro de 2026 ainda descreve a mudança como em vigor.
Se você está com visto e contava com o FHA, os financiamentos convencionais da Fannie Mae e da Freddie Mac são as principais opções que ainda aceitam residentes não permanentes legais, embora cada credor possa acrescentar exigências mais rígidas.
O ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) é um número de 9 dígitos que o IRS emite para pessoas que precisam de um número de contribuinte nos EUA para fins fiscais federais, mas não podem obter um Social Security number. Ele serve apenas para fins fiscais federais. Não autoriza você a trabalhar nos EUA, não concede nem altera status imigratório e não serve como identificação fora do sistema fiscal federal.
Se você tem um imóvel nos EUA com um financiamento imobiliário cujos juros são informados ao IRS por terceiros (por exemplo, no Form 1098), a Exception 3 do Form W-7 pode permitir que você faça o pedido sem anexar uma declaração de imposto. Ela também exige que a retenção na fonte ou o informe ao IRS (information reporting) aconteça dentro do ano fiscal corrente, e você precisa de documentos que comprovem o financiamento imobiliário (para imóveis nos EUA, uma cópia do contrato de compra e venda ou documentação semelhante). Peça a um CPA (contador certificado nos EUA) que confirme se isso se aplica ao seu caso.
O ITIN vence se não for usado em uma declaração de imposto federal por 3 anos fiscais seguidos. Ele vence em 31 de dezembro depois do terceiro ano sem uso. Proprietários estrangeiros que depois vendem o imóvel têm outra forma de pedir o ITIN quando já existe um contrato de compra e venda firmado (binding contract), explicada no nosso guia sobre vender sendo proprietário estrangeiro.
Somando as regras do FHA, da Fannie Mae e da Freddie Mac, um mutuário com ITIN e sem status legal nos EUA não consegue um financiamento FHA nem um financiamento convencional (conforming loan). Os financiamentos com ITIN vêm de outros credores.
Um estudo do Urban Institute de fevereiro de 2024, baseado em entrevistas com credores, concluiu que a maioria dos credores de ITIN mantém esses financiamentos na própria carteira (portfolio) e que as cooperativas de crédito (credit unions) e as CDFIs (instituições financeiras de desenvolvimento comunitário) são os principais credores. O estudo encontrou entradas de 10% a 20%, com alguns credores exigindo pelo menos 20%, e juros de cerca de 0,5 a 2 pontos percentuais acima das taxas dos financiamentos tradicionais.
Esses números vêm de entrevistas feitas antes das mudanças federais de 2025 e 2026 descritas nesta página, então use-os como referência, não como condições atuais. As condições variam de credor para credor.
Os financiamentos para estrangeiros (foreign-national loans) vêm de credores non-QM, e não do FHA, da Fannie Mae ou da Freddie Mac. Nenhuma fonte oficial define as condições desses financiamentos, e as condições publicadas não batem entre si. As páginas de credores e de publicações que consultamos em outubro de 2026 indicam entradas mínimas de 20% até 50% do preço. Algumas dessas páginas são de 2022 a 2025, então trate-as como exemplos, não como condições atuais. As condições variam de credor para credor.
No lugar do histórico de crédito americano, alguns credores para estrangeiros aceitam documentos de crédito do seu país de origem, como cartas de referência de crédito do seu banco ou um relatório de crédito do seu país. A página de um credor (revisada pela última vez em dezembro de 2023, então pode estar desatualizada) pede duas cartas, o seu passaporte e um visto americano válido, se você precisar de um para entrar nos EUA. A página de outro credor, consultada em outubro de 2026, lista reservas que cobrem vários meses de parcelas.
Sobre conta em banco americano, a FDIC diz que muitos bancos permitem que não cidadãos abram contas, às vezes usando passaporte estrangeiro, identidade consular ou ITIN como identificação. Não conseguimos confirmar como os bancos tratam quem mora fora sem endereço nos EUA, então pergunte ao banco antes de contar com uma conta.
Três medidas federais de meados de 2026 afetam o crédito para quem usa ITIN e para não cidadãos. Em termos simples:
O que isso significa para você: por essas orientações, o ITIN é um possível fator de risco, e não prova de nada. Os bancos podem fazer verificações extras em contas abertas com ITIN. Ainda não encontramos dados oficiais sobre se credores de ITIN ou para estrangeiros endureceram as condições ou pararam de emprestar, então peça as condições atuais ao credor por escrito.
Com poucas exceções, uma escritura de transferência (grant deed), um deed of trust (o documento de garantia do financiamento), uma procuração ou outro documento que afete um imóvel precisa ter acknowledgment (reconhecimento formal da assinatura) antes de ser registrado na Califórnia, por exemplo perante um notário (notary) ou um oficial consular americano. A assinatura de uma testemunha não basta.
Em outubro de 2026, a lei da Califórnia não dá aos notários californianos autorização para fazer notarização remota online por áudio e vídeo (Civil Code 1181.1(b)). Pelo SB 696, a Online Notarization Act, ela começa quando o Secretary of State certificar que concluiu seu projeto de tecnologia (Notary Automation Project 2.0) ou em 1º de janeiro de 2030, o que vier primeiro. A data de 2030 pode ser adiada se o Secretary of State informar por escrito à Assembleia Legislativa e ao Governador, até 1º de janeiro de 2029, que o projeto não foi concluído. Quando começar, o notário ainda terá de se registrar no Secretary of State para oferecer o serviço.
Pelo Civil Code 1189(b), um acknowledgment feito em outro lugar é válido na Califórnia se for feito de acordo com a lei do lugar onde foi realizado. Não conseguimos confirmar se as title companies (empresas de seguro de título), os credores ou o County Recorder de San Diego aceitam uma notarização remota feita por notário de outro estado, então pergunte à sua title company ou ao responsável pelo escrow (conta de garantia) antes de contar com isso.
A Embaixada, os Consulados e as Agências Consulares dos EUA no Brasil oferecem serviços notariais a pessoas de qualquer nacionalidade, somente com agendamento. Há links de agendamento para Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro e São Paulo. Para Fortaleza, Manaus e Salvador, o contato é feito pela página de contato de cada posto.
Mora em outro país? Pergunte à embaixada ou ao consulado dos EUA nesse país. Verificamos apenas a página do Brasil, então as regras e taxas em outros lugares podem ser diferentes.
Se, em vez disso, o acknowledgment for feito por um tabelião de cartório brasileiro, a Califórnia exige que a assinatura desse tabelião também seja verificada (Civil Code 1183(b)). A apostila (Apostila de Haia) é uma das formas aceitas. A Embaixada dos EUA não autentica selos de cartórios brasileiros, então um documento em português ou com reconhecimento de firma em cartório precisa ser apostilado.
A Convenção da Apostila de Haia está em vigor para o Brasil desde 14 de agosto de 2016 e para os EUA desde 15 de outubro de 1981. Entre países membros, a apostila é a única certificação que pode ser exigida para confirmar a origem de um documento público. Em um documento notarizado, ela autentica a assinatura e o selo do notário, e não a sua assinatura.
A Embaixada e os Consulados dos EUA não emitem apostilas. Alguns cartórios brasileiros emitem, então confirme se o cartório oferece o serviço antes de ir.
Duas coisas que não conseguimos confirmar: se uma title company ou um credor de San Diego vai aceitar um determinado reconhecimento de firma de cartório com apostila, e se um documento em português precisa de tradução certificada para o inglês (certified translation) para ser registrado no San Diego County. O reconhecimento de firma do cartório pode não corresponder a um certificado de acknowledgment no padrão da Califórnia. Pergunte à sua title company antes de assinar.
Uma procuração (power of attorney, ou POA) nomeia alguém, chamado de procurador (attorney-in-fact), para assinar por você.
O FBI alerta que golpes por e-mail corporativo (business email compromise) miram todos os envolvidos em uma transação imobiliária, incluindo compradores, title companies e corretores. Os golpistas costumam enviar um pedido falso para mudar a forma de pagamento ou transferir o dinheiro para outra conta bancária, e o dinheiro pode depois ser repassado para outra conta nos EUA ou no exterior.
Enviar dinheiro do Brasil tem custos e declarações próprios, incluindo o IOF sobre o câmbio e, acima de um certo valor de bens no exterior, a Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (DCBE) ao Banco Central. Veja como enviar dinheiro do Brasil para comprar em San Diego.
Pela Proposition 13, a alíquota básica do imposto sobre a propriedade (property tax, que faz o papel do IPTU) na Califórnia é de 1% do valor avaliado (assessed value). Somam-se a ela as alíquotas das dívidas locais aprovadas pelos eleitores (bonds), que variam de uma região para outra dentro do condado. A conta também pode incluir tributos ou contribuições especiais, como o Mello-Roos.
Quando você compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado atual, e esse passa a ser o novo valor-base (base year value). Depois disso, a Prop 13 geralmente limita os aumentos anuais do valor-base a no máximo 2%, exceto quando há mudança de proprietário ou construção nova.
O novo valor passa a valer imediatamente, por meio de uma avaliação suplementar proporcional (supplemental assessment) para o restante do ano fiscal, sem esperar a próxima data de referência de 1º de janeiro (lien date). Se o valor subir, você recebe uma conta suplementar do imposto. Se cair, você recebe um reembolso. Se o fechamento for entre 1º de janeiro e 31 de maio, são emitidas duas avaliações suplementares: uma para o restante do ano fiscal atual e outra para todo o ano fiscal seguinte.
As contas suplementares vão para o endereço de correspondência cadastrado. Se você mora no exterior, garanta que o condado tenha um endereço onde a correspondência realmente chegue até você, e pergunte ao County Assessor ou ao Tax Collector como atualizá-lo.
Além do property tax, inclua no orçamento o seguro residencial, a taxa da HOA, se houver, e eventuais Mello-Roos ou outros tributos especiais na conta do imposto. O nosso relatório grátis estima o custo mensal de um imóvel específico, com imposto, seguro e HOA, e verifica as zonas de incêndio, inundação e falha sísmica.
Pensando em uma venda futura: se você for considerado estrangeiro (foreign person) para fins fiscais nos EUA quando vender, o comprador geralmente precisa reter, pelo FIRPTA, 15% do valor da venda (amount realized), que é aproximadamente o preço bruto de venda, e a Califórnia geralmente exige sua própria retenção na fonte, a menos que se aplique uma isenção. O nosso guia sobre vender sendo proprietário estrangeiro explica as duas. Para os custos, as declarações obrigatórias do vendedor (disclosures) e o prazo de qualquer venda aqui, veja o nosso guia sobre como vender casa em San Diego.
Pode. O Civil Code 671 da Califórnia diz que qualquer pessoa, seja qual for a sua condição de cidadania, pode adquirir, manter e vender bens no estado, então você não precisa de green card, visto, residência nos EUA nem Social Security number para ser dono de uma casa. O seu status de residência define quais financiamentos você consegue, e não se você pode ser proprietário. As regras federais do CFIUS sobre compras de estrangeiros perto de áreas militares excluem a compra de uma única unidade residencial (31 CFR 802.216(d)).
Não. Ser dono de uma casa não dá green card, visto nem permissão para morar ou trabalhar nos EUA, e não muda a data de Admit Until do seu registro I-94. O green card de investidor EB-5 exige investir em um novo negócio com fins lucrativos que vai criar empregos em tempo integral para pelo menos 10 funcionários qualificados, e as regras do programa dizem que ter e manter uma residência pessoal não conta. O visto de investidor E-2 exige um investimento substancial em uma empresa real e ativa que você vai desenvolver e dirigir, e só cidadãos de países com tratado se qualificam. O Brasil não é um país com tratado; Portugal é desde 15 de março de 2024. Converse com um advogado de imigração nos EUA sobre o seu caso.
Dá. Você pode ser dono de uma casa com visto de turista, pelo Visa Waiver Program ou sem nenhum status nos EUA, e não precisa de Social Security number. Você pode pagar à vista, procurar um financiamento para estrangeiros de um credor non-QM ou, se tiver ITIN, um financiamento com ITIN. Se depois alugar ou vender a casa, provavelmente vai precisar de um ITIN para as declarações de imposto nos EUA. Comprar não muda o seu visto nem o tempo que você pode ficar no país.
Muitas vezes, sim. A Fannie Mae e a Freddie Mac compram financiamentos de residentes não permanentes legais nas mesmas condições oferecidas a cidadãos americanos, e o credor decide quais documentos comprovam a presença legal. O FHA não aceita mais residentes não permanentes para case numbers atribuídos a partir de 25 de maio de 2025. Sem status legal de residência nos EUA, os financiamentos FHA, Fannie Mae e Freddie Mac ficam de fora, embora alguns credores de ITIN e para estrangeiros concedam financiamentos com regras próprias. Cada credor pode acrescentar regras mais rígidas.
Às vezes. A Fannie Mae aceita o ITIN no lugar do Social Security number, mas o mutuário ainda precisa cumprir a regra de residência legal da Fannie Mae. Sem status legal de residência nos EUA, os financiamentos FHA, Fannie Mae e Freddie Mac ficam de fora. Uma pesquisa de 2024 concluiu que os financiamentos com ITIN vêm principalmente de cooperativas de crédito e CDFIs que mantêm esses financiamentos na própria carteira, com entradas de 10% a 20% e juros de 0,5 a 2 pontos percentuais mais altos, mas as condições variam de credor para credor.
O FHA, a Fannie Mae e a Freddie Mac não atendem mutuários sem status legal de residência nos EUA, mas alguns credores que trabalham fora dessas regras (credores non-QM) oferecem financiamentos para estrangeiros. As páginas de credores e de publicações que consultamos em outubro de 2026 (algumas de 2022 a 2025) indicam entradas mínimas de 20% até 50%, e alguns credores aceitam documentos de crédito do seu país de origem, como cartas de referência de crédito do banco, no lugar do histórico de crédito americano. As condições variam de credor para credor, e nada disso é uma oferta de financiamento.
Sim. A Mortgagee Letter 2025-09 do HUD tirou os residentes não permanentes da lista de mutuários elegíveis do FHA, de forma obrigatória para case numbers do FHA atribuídos a partir de 25 de maio de 2025. Hoje o FHA aceita apenas dois grupos de não cidadãos: residentes permanentes legais e cidadãos da Micronésia, das Ilhas Marshall ou de Palau.
O IRS diz para contar com 7 semanas, ou de 9 a 11 semanas se você fizer o pedido durante a temporada de declaração (de 15 de janeiro a 30 de abril) ou do exterior. Esses são os prazos de processamento do IRS em outubro de 2026 (página do IRS revisada pela última vez em 22 de fevereiro de 2026). O pedido é feito com o Form W-7, normalmente anexado a uma declaração de imposto de renda federal.
Sim. Você pode assinar documentos em inglês perante um oficial consular na Embaixada dos EUA ou em um consulado americano no Brasil, com agendamento, por US$ 50 por selo consular (conforme a página da embaixada modificada pela última vez em 19 de agosto de 2026; a taxa pode mudar). Você também pode assinar em um cartório brasileiro e apostilar o documento, mas confirme antes se a sua title company e o seu credor vão aceitar. Em outubro de 2026, os notários da Califórnia não podem fazer notarização remota online.
Sim, se ela cumprir as regras da Califórnia e o seu credor e a title company aceitarem. Com poucas exceções, uma procuração usada para registrar documentos imobiliários na Califórnia precisa ter acknowledgment (reconhecimento formal da assinatura), por exemplo perante um notário ou um oficial consular americano, e não apenas testemunhas. O Civil Code 2933 também diz que uma procuração para assinar uma hipoteca (mortgage) precisa ser registrada, mas essa lei não menciona deeds of trust, o instrumento usado na maioria dos financiamentos imobiliários da Califórnia. Credores e title companies podem acrescentar regras próprias, então pergunte aos dois antes de assinar a procuração.
Tem um equivalente: o property tax, que geralmente é recalculado na compra. A alíquota básica na Califórnia é de 1% do valor avaliado, mais as alíquotas de dívidas locais aprovadas pelos eleitores, que variam por região. O imóvel é reavaliado pelo valor de mercado atual, e esse passa a ser o novo valor-base (base year value). Se o novo valor for maior, você recebe uma conta suplementar proporcional do imposto para o restante do ano fiscal, ou duas avaliações suplementares se o fechamento for entre 1º de janeiro e 31 de maio. Se for menor, você recebe um reembolso. Depois disso, a Prop 13 geralmente limita os aumentos anuais do valor-base a 2%.
Existe. O equivalente ao condomínio brasileiro é a HOA (homeowners association, a associação de proprietários). Quem compra um apartamento (condo), um townhouse (casa geminada) ou uma casa em um loteamento planejado vira automaticamente membro da associação e paga a taxa dela (assessment), normalmente todo mês, para as áreas comuns, a manutenção e o fundo de reserva. As CC&Rs, a convenção da associação, definem as regras básicas, que podem limitar, por exemplo, o aluguel do imóvel ou mudanças na fachada. Antes da compra, o vendedor precisa entregar a você os documentos que regem a HOA (governing documents), o valor atual das taxas e qualquer restrição a aluguel (Civil Code 4525), então leia tudo durante o escrow. A taxa da HOA é separada do property tax e da parcela do financiamento, e casas fora de uma comunidade com HOA não têm essa taxa.
A Karina oferece uma conversa gratuita e sem pressão, em inglês ou português, sobre a sua situação e os próximos passos; os contratos e os documentos do escrow são em inglês. Ligue, mande uma mensagem de texto ou envie um recado pelo formulário de cadastro.