O que residentes fiscais no Brasil precisam saber sobre o IOF, as declarações ao Banco Central e à Receita Federal e os impostos nos dois países antes de transferir dinheiro para comprar um imóvel em San Diego, e o que muda se você já mora nos EUA.
Envie o dinheiro por um banco ou uma corretora de câmbio autorizados pelo Banco Central do Brasil a operar no mercado de câmbio. A lei brasileira não fixa um teto geral para o valor, mas o banco precisa identificar você e pode pedir documentos que comprovem a origem do dinheiro. Em outubro de 2026, o IOF é de 3,5% na maioria das remessas ao exterior e de 1,10% somente quando o dinheiro é enviado para ser mantido no exterior com finalidade de investimento. Nenhuma fonte oficial diz se a compra de um imóvel se enquadra na alíquota menor, então confirme por escrito com o banco como a remessa será classificada.
Depois da compra, o imóvel entra na ficha Bens e Direitos do seu IRPF, com o valor declarado em reais. Ele também entra na DCBE do Banco Central se os seus bens no exterior somarem US$ 1.000.000 ou mais em 31 de dezembro (regra vigente em outubro de 2026). O aluguel é tributado mensalmente no Brasil pelo carnê-leão, e o lucro na venda paga imposto de ganho de capital, com alíquotas a partir de 15%. Se você já mora nos EUA, o seu credor precisa do dinheiro documentado e depositado em uma conta nos EUA antes do fechamento, e as suas contas no Brasil podem ter que ser informadas nos EUA. As regras envolvem dois países, então trabalhe com um contador no Brasil e um CPA nos EUA antes de enviar o dinheiro.
Esta página é para compradores que são residentes fiscais no Brasil. Se você já fez a Saída Definitiva e não é mais residente fiscal no Brasil, as regras são outras, então pergunte ao seu contador quais valem para você. Se você já mora nos EUA com visto ou green card, leia também Já mora nos EUA?, mais abaixo. Está planejando a mudança em si? Veja o nosso guia para mudar do Brasil para San Diego.
Pela lei cambial brasileira (Lei 14.286/2021, art. 3º), operações de câmbio só podem ser feitas por instituições autorizadas pelo Banco Central do Brasil a operar no mercado de câmbio. As exceções são poucas, como a compra ou venda eventual de moeda estrangeira em espécie, de até US$ 500, entre duas pessoas físicas no Brasil (art. 19). As transferências ligadas a bens que residentes no Brasil mantêm no exterior, como um imóvel nos EUA, também precisam passar por uma dessas instituições.
Existe limite de valor? Não existe um teto geral. O art. 2º da Lei 14.286/2021 diz que as operações no mercado de câmbio podem ser realizadas livremente, sem limitação de valor, desde que sigam a legislação e as regras do Conselho Monetário Nacional e do Banco Central (regra vigente em outubro de 2026). A instituição precisa identificar você e garantir que a operação é lícita (art. 4º), e pode pedir documentos que comprovem a origem do dinheiro (Resolução BCB 277/2022, art. 7º). Alguns canais têm limite: um serviço de pagamento ou transferência internacional (eFX) fica limitado a US$ 10.000 por transferência unilateral ou por transferência para uma conta sua no exterior, e não é permitido dividir um valor maior em várias transferências menores pelo eFX (Res. BCB 277, art. 49). Uma entrada maior passa por um contrato de câmbio comum com um banco ou uma corretora de câmbio autorizados.
Antes de começar, pergunte duas coisas ao seu banco ou corretora de câmbio, por escrito: como o contrato de câmbio será classificado e qual alíquota de IOF será cobrada. A lei diz que a classificação da finalidade do contrato é responsabilidade sua, como cliente, e que o banco deve orientar você nessa classificação (Lei 14.286/2021, art. 4º). A próxima seção explica por que essa classificação importa.
O FBI alerta que golpes por e-mail têm como alvo todos os envolvidos em uma transação imobiliária, incluindo compradores, title companies (empresas de seguro de título) e corretores. Um truque comum é um pedido falso para mudar a forma de pagamento ou enviar o dinheiro para outra conta bancária.
Mais sobre assinatura e fechamento fora dos EUA: Como comprar um imóvel em San Diego morando no exterior.
Em outubro de 2026, o Decreto 6.306/2007, art. 15-B, na redação dada pelo Decreto 12.499/2025, define estas alíquotas de IOF para o dinheiro que um residente no Brasil envia para fora do país:
| Tipo de remessa ao exterior | Alíquota |
|---|---|
| Dinheiro que você envia para manter no exterior em seu próprio nome, com finalidade de investimento (art. 15-B, XXI-A) | 1,10% |
| Dinheiro que você envia para manter no exterior em seu próprio nome, sem essa finalidade de investimento, ou para cônjuge, companheiro ou parente (art. 15-B, XXI) | 3,5% |
| Outras remessas ao exterior que não são isentas e não se enquadram em um item específico (art. 15-B, XXIV) | 3,5% |
A alíquota que vale para a compra de um imóvel não está clara. Nenhuma fonte oficial que encontramos define o que conta como "finalidade de investimento" nessa regra, então ninguém pode prometer 1,10% para a compra de uma casa. Na prática, quem decide a alíquota é a classificação do seu contrato de câmbio, feita por você com a orientação do banco. Peça a resposta do banco por escrito antes de transferir.
Numa leitura literal, a alíquota de 1,10% vale só para o dinheiro que você envia para manter em seu próprio nome. Uma remessa de dinheiro para cônjuge, companheiro ou parente manter no exterior provavelmente paga 3,5%, mesmo com finalidade de investimento.
O dinheiro que volta para o Brasil, como aluguel ou o valor de uma venda, paga 0,38% de IOF pelo art. 15-B, XXV (regra vigente em outubro de 2026).
O Decreto 12.499 também revogou o cronograma anterior (art. 15-C), que reduziria o IOF sobre câmbio a zero em 2028 e 2029.
Em decisão liminar de 16 de julho de 2025 (ADC 96, ADIs 7827 e 7839), o ministro Alexandre de Moraes, do Supremo Tribunal Federal (STF), restabeleceu o decreto que aumentou o IOF (Decreto 12.499/2025), exceto para as operações de "risco sacado". Em 18 de julho de 2025, ele esclareceu que as alíquotas maiores não podem ser cobradas pelo período em que o decreto ficou suspenso pelo Congresso. Até o andamento mais recente do processo (26 de agosto de 2026, consultado em 14 de outubro de 2026), o Plenário ainda não havia julgado a liminar.
As alíquotas de IOF são definidas por decreto, e esse processo continua em aberto, então as alíquotas acima podem mudar. Confirme a alíquota com o seu banco no dia em que for enviar o dinheiro.
O imóvel entra na ficha Bens e Direitos da sua declaração de Imposto de Renda. O Perguntas e Respostas IRPF 2026 da Receita Federal diz:
Essas orientações vêm da edição 2026 do Perguntas e Respostas da Receita, que cobre o ano-calendário 2025. A edição 2027, para a declaração dos rendimentos de 2026, ainda não tinha sido publicada em outubro de 2026. Pergunte ao seu contador se algo mudou.
A DCBE (Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior) é uma declaração separada do seu IRPF. Ela vai para o Banco Central, e não para a Receita Federal.
O que confirmamos: o limite de US$ 1.000.000 considera a soma de todos os seus bens no exterior, e um imóvel conta pelo valor total, qualquer que seja o saldo do financiamento imobiliário. Os documentos comprobatórios devem ser guardados por 10 anos.
Há penalidades (Res. BCB 279, art. 16). A Res. BCB 131/2021, art. 66, define cada multa como um percentual do valor sujeito à declaração:
O que não conseguimos confirmar em fonte oficial: se a DCBE avalia o imóvel pelo custo de compra ou pelo valor de mercado. Pergunte ao seu contador.
O aluguel que um residente no Brasil recebe de um imóvel no exterior está sujeito ao carnê-leão no mês do recebimento, quer o dinheiro venha para o Brasil, quer não. Ele também entra na Declaração de Ajuste Anual, na qual o carnê-leão já pago é abatido como antecipação do imposto.
O Brasil não tem acordo para evitar a dupla tributação com os Estados Unidos, mas a Receita Federal reconhece a reciprocidade de tratamento, então o imposto de renda pago nos EUA pode ser compensado com o imposto brasileiro. No caso dos EUA, não é preciso comprovar a reciprocidade.
Pela regra padrão, o aluguel que um estrangeiro não residente para fins fiscais (nonresident alien) recebe de um imóvel nos EUA, quando não está efetivamente ligado a uma atividade comercial nos EUA (US trade or business), é tributado à alíquota fixa de 30% sobre o valor bruto, e residentes no Brasil não têm direito a alíquota reduzida por tratado. O proprietário pode optar, pela seção 871(d) do Código Tributário dos EUA (IRC), por ser tributado sobre a renda líquida de aluguel em alíquotas progressivas, o que significa entregar o Form 1040-NR todo ano. A opção abrange todos os seus imóveis nos EUA mantidos para gerar renda e continua valendo nos anos seguintes, e desfazê-la geralmente exige aprovação do IRS. A Califórnia também tributa não residentes sobre o aluguel de imóveis na Califórnia. Um CPA nos EUA deve cuidar dessa parte. Mais detalhes: Como vender um imóvel nos EUA sendo proprietário estrangeiro.
Os impostos são só uma parte do plano. San Diego também tem regras próprias para aluguel por temporada e para a proteção de inquilinos, então leia as regras para alugar seu imóvel em San Diego antes de comprar para alugar.
O ganho na venda de um imóvel no exterior continua sob as regras normais de ganho de capital da Lei 8.981/1995, art. 21. Ele não faz parte do regime anual de 15% para aplicações financeiras no exterior. As alíquotas para pessoas físicas são:
| Parcela do ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
O imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao ganho.
Não conseguimos confirmar em fonte oficial como o custo de aquisição é calculado (em reais ou em dólares), como é tributada a variação cambial entre a compra e a venda, se as isenções brasileiras na venda de imóvel residencial valem para um imóvel no exterior, nem se o imposto pago nos EUA sobre a venda pode ser compensado com o imposto brasileiro sobre o ganho de capital. Seu contador deve fazer as contas antes de você colocar o imóvel à venda.
Do lado americano, pelo FIRPTA, quando uma pessoa estrangeira vende um imóvel nos EUA, o comprador geralmente precisa reter 15% do valor da venda (amount realized), que é aproximadamente o preço bruto de venda, e não o lucro. Essa retenção na fonte funciona como crédito contra o imposto do vendedor nos EUA e não é o imposto final. A Califórnia geralmente exige a sua própria retenção quando um imóvel na Califórnia é vendido, a menos que se aplique uma isenção. Veja como funciona a retenção na venda (FIRPTA) e, para os custos e as etapas da venda em si, como vender casa em San Diego.
Se você vender um imóvel no Brasil para pagar o imóvel nos EUA, o ganho nessa venda é tributado no Brasil pelas mesmas regras de ganho de capital (Lei 8.981/1995, art. 21). A isenção para quem reinveste o valor da venda de um imóvel residencial em até 180 dias vale só quando o dinheiro compra um imóvel residencial localizado no Brasil (Lei 11.196/2005, art. 39), então uma casa em San Diego não se enquadra nela. Outras isenções podem servir para a sua venda, então peça ao seu contador que faça as contas antes de assinar e use um corretor registrado no CRECI para a venda no Brasil. Karina é licenciada na Califórnia e atua somente com imóveis nos EUA.
Se você mora nos EUA com visto ou green card e quer usar dinheiro do Brasil, mais três pontos importam.
Em um financiamento convencional vendido à Fannie Mae, o credor (lender) precisa documentar todas as fontes da entrada, dos custos de fechamento e das reservas. O dinheiro que vem de bens fora dos EUA precisa ter comprovação de que foi convertido em dólares e mantido em uma instituição financeira americana ou regulada por um estado americano, e o credor precisa verificar esse valor em dólares antes do fechamento. Documentos do Brasil precisam estar em inglês ou vir com uma tradução completa e fiel (Fannie Mae Selling Guide B3-4.2-05, regra vigente em outubro de 2026). Outros programas de financiamento e cada credor têm regras próprias, então pergunte ao seu credor o que ele precisa antes de transferir e guarde o contrato de câmbio e os extratos brasileiros que mostram a origem do dinheiro. O seu visto também influencia as opções de financiamento, então veja qual financiamento serve para a sua situação.
Quem tem green card é residente nos EUA para fins fiscais, e quem tem visto também pode ser, pelo teste de presença substancial do IRS (substantial presence test), que em geral exige pelo menos 31 dias nos EUA no ano corrente e 183 dias em três anos, contados por uma fórmula ponderada. Residentes nos EUA podem ter que informar contas e bens no exterior em dois formulários separados (IRS, página revisada em 19 de setembro de 2026):
Pergunte a um CPA nos EUA quais formulários se aplicam a você. Mudar para os EUA não define, por si só, se você continua residente fiscal no Brasil, então pergunte também ao seu contador. Se continuar, as regras brasileiras desta página continuam valendo.
Se os seus pais ou outros parentes no Brasil enviarem dinheiro para a compra, as regras do Form 3520 da próxima seção podem se aplicar a você.
Se você é uma US person para fins fiscais (um CPA nos EUA pode dizer se é o seu caso) e recebe doações de um estrangeiro não residente (nonresident alien), somadas às de pessoas estrangeiras ligadas a ele, que totalizem mais de US$ 100.000 em um ano fiscal, você precisa declará-las na Parte IV do Form 3520 do IRS.
Um doador não residente que não é cidadão americano, como um pai ou uma mãe que mora no Brasil, está sujeito ao imposto de doação dos EUA (gift tax) sobre doações de bens imóveis e bens tangíveis localizados nos EUA, e geralmente é o doador quem paga. Por exemplo, pais que compram uma casa em San Diego no próprio nome e depois a transferem por escritura para um filho estão fazendo uma doação de imóvel nos EUA. O Form 709-NA é exigido quando, entre outras situações, as doações de interesse presente (present interest) a alguém que não seja o cônjuge somam mais de US$ 19.000 em 2026. Um doador não residente não tem isenção vitalícia de imposto de doação, a menos que um tratado preveja uma, e os EUA não têm tratado de imposto sobre doações com o Brasil. Assim, uma doação de imóvel nos EUA acima da exclusão anual de US$ 19.000 pode gerar imposto de doação nos EUA em alíquotas progressivas de até 40%, e, se o doador não pagar, quem recebe pode ter que pagar.
Não conseguimos confirmar em fonte oficial se uma transferência em dinheiro dos pais no Brasil está sujeita ao imposto de doação dos EUA. Isso depende de fatos que um profissional tributário nos EUA deve analisar. Do lado brasileiro, pergunte ao seu contador ou a um advogado no Brasil se o imposto estadual sobre doações (ITCMD) se aplica. A forma como a ajuda é dada (dinheiro antes do fechamento ou uma escritura depois) pode mudar o resultado, então busque orientação antes que alguém assine ou transfira dinheiro.
O estate tax dos EUA pode incidir sobre o espólio de quem é dono de um imóvel nos EUA e não é cidadão americano nem domiciliado nos EUA (por exemplo, alguém que mora no Brasil), e os limites são muito menores do que para cidadãos e residentes nos EUA.
Para o estate tax, "não residente" significa não ser domiciliado nos EUA na data do falecimento, um critério diferente do usado para definir residência no imposto de renda. Formas de planejamento para lidar com isso ficaram fora da nossa pesquisa. Um advogado de planejamento sucessório nos EUA (estate attorney) é a pessoa certa para consultar.
Alguns compradores do Brasil pensam em ter o imóvel nos EUA por meio de uma empresa, em geral uma LLC americana. Não existe uma resposta única, e essa decisão deve ser tomada com um advogado nos EUA, um CPA nos EUA e o seu contador antes de você assinar o contrato de compra. Pontos para considerar, em outubro de 2026:
Essas regras mudam, e as regras de um país afetam as do outro. Uma boa equipe para quem compra morando no Brasil:
Karina cuida da busca do imóvel nas cidades e regiões do condado de San Diego e da transação em si, em inglês ou em português, e combina o cronograma com os profissionais que assessoram você, para que o dinheiro chegue antes do fechamento. Os contratos e os documentos do escrow são em inglês. Ela não dá aconselhamento fiscal nem jurídico. Converse com uma corretora brasileira antes de enviar o dinheiro.
Em outubro de 2026, o IOF sobre câmbio na saída de recursos é de 1,10% para o dinheiro que um residente no Brasil envia para manter no exterior com finalidade de investimento e de 3,5% para a maioria das outras remessas. Nenhuma fonte oficial define se a compra de um imóvel conta como finalidade de investimento, então, na prática, a classificação do seu contrato de câmbio, feita por você com a orientação do banco, decide a alíquota. Peça ao banco que confirme por escrito antes de transferir.
Não existe um teto geral. A lei cambial brasileira (Lei 14.286/2021, art. 2º) permite que as operações de câmbio sejam feitas sem limitação de valor, desde que sigam a legislação e as regras do Banco Central (regra vigente em outubro de 2026). A remessa precisa passar por uma instituição autorizada, que deve identificar você e pode pedir documentos que comprovem a origem do dinheiro. Alguns canais têm limite: um serviço de pagamento ou transferência internacional (eFX) fica limitado a US$ 10.000 por transferência unilateral ou por transferência para uma conta sua no exterior, então uma entrada maior passa por um contrato de câmbio comum com um banco ou uma corretora de câmbio autorizados.
Ainda não. Em 16 de julho de 2025, o ministro do STF Alexandre de Moraes restabeleceu o Decreto 12.499/2025 em decisão liminar e, até o andamento mais recente do processo (26 de agosto de 2026, consultado em 14 de outubro de 2026), o Plenário ainda não havia julgado a liminar. As alíquotas de IOF são definidas por decreto e podem mudar, então confira a alíquota no dia do envio.
Se você entrega o IRPF, sim. O imóvel entra na ficha Bens e Direitos do IRPF. O campo Discriminação mostra o preço de compra em dólares, conforme os documentos de transferência de propriedade, e quanto do dinheiro veio de rendimentos recebidos em reais ou em moeda estrangeira, e o valor é convertido em reais pela cotação de venda do dólar do Banco Central na data da compra.
Em outubro de 2026, você entrega a DCBE anual se os seus bens no exterior somam US$ 1.000.000 ou mais em 31 de dezembro, e imóveis no exterior entram na conta. O prazo vai de 15 de fevereiro a 5 de abril do ano seguinte. Coproprietários contam, cada um, o valor total de um bem em comum para o limite, mas declaram apenas a própria parte.
Em geral, sim, se você é residente fiscal no Brasil. O aluguel de um imóvel no exterior está sujeito ao carnê-leão no mês em que você o recebe, mesmo que o dinheiro fique nos EUA. O imposto devido vence no último dia útil do mês seguinte, e o aluguel também entra na Declaração de Ajuste Anual, na qual o carnê-leão pago é abatido como antecipação do imposto. Desde janeiro de 2026, uma redução mensal prevista na Lei 15.270/2025 pode diminuir ou zerar o imposto sobre valores pequenos. Seu contador deve confirmar como isso se aplica a você.
O imposto de renda federal dos EUA pode ser compensado no Brasil com base na reciprocidade, mesmo sem tratado tributário entre os EUA e o Brasil. O imposto estadual da Califórnia e os impostos municipais não podem ser compensados. O crédito fica limitado ao imposto brasileiro adicional sobre esse rendimento. Não conseguimos confirmar se o imposto pago nos EUA sobre uma venda, como a retenção do FIRPTA, pode ser compensado com o imposto brasileiro sobre ganho de capital, então pergunte ao seu contador no caso de uma venda.
Não existe uma resposta única, então decida com um advogado nos EUA, um CPA nos EUA e o seu contador antes de assinar o contrato de compra. Na Califórnia, uma LLC constituída no estado ou que faz negócios lá paga um imposto anual de US$ 800 todos os anos, mais uma taxa de LLC quando a renda na Califórnia chega a US$ 250.000, e transferir para uma LLC um imóvel que já é seu pode gerar uma reavaliação do imposto sobre a propriedade (property tax). Os EUA não têm tratado de imposto sobre herança ou doações com o Brasil. No Brasil, uma empresa americana controlada por você cuja renda é principalmente de aluguel pode ter os lucros tributados a cada 31 de dezembro pela Lei 14.754/2023, e as fontes divergem sobre como o Brasil classifica uma LLC americana.
Em geral, sim, se o seu credor conseguir documentar a origem. Em um financiamento convencional vendido à Fannie Mae, o credor precisa documentar todas as fontes da entrada e dos custos de fechamento, e o dinheiro vindo de fora dos EUA precisa ser convertido em dólares e mantido em uma instituição financeira americana ou regulada por um estado americano, com verificação antes do fechamento. Documentos do Brasil precisam de uma tradução completa e fiel para o inglês. Envie o dinheiro por uma instituição autorizada no Brasil, guarde o contrato de câmbio e os extratos e pergunte ao seu credor o que ele precisa antes de transferir. O seu visto influencia quais financiamentos você consegue, e cada credor pode ter regras próprias.
Se você é residente nos EUA para fins fiscais, como quem tem green card ou quem tem visto e se enquadra no teste de presença substancial (substantial presence test), talvez precise informá-las de duas formas. O FBAR (FinCEN Form 114) é obrigatório quando as suas contas financeiras no exterior somam mais de US$ 10.000 em algum momento do ano, e ele é entregue ao FinCEN, e não ao IRS, até 15 de abril, com prorrogação automática até 15 de outubro. O Form 8938 acompanha a sua declaração de imposto de renda quando os ativos financeiros no exterior passam de um limite maior, como mais de US$ 50.000 no último dia do ano fiscal ou mais de US$ 75.000 em qualquer momento do ano para uma pessoa solteira que mora nos EUA. Pergunte a um CPA nos EUA quais formulários se aplicam a você.
Se você é uma US person para fins fiscais e as doações de um estrangeiro não residente e de pessoas estrangeiras ligadas a ele somam mais de US$ 100.000 em um ano fiscal, você precisa declará-las no Form 3520, geralmente até 15 de abril, sujeito a eventual prorrogação. A multa por não declarar pode chegar a 25% da doação, a menos que haja justificativa razoável. Pergunte a um CPA nos EUA como isso se aplica à sua situação.
Karina oferece uma conversa gratuita e sem compromisso sobre o seu prazo, o mercado de San Diego e como funciona a compra a partir do exterior, em inglês ou português. Ligue, mande uma mensagem de texto ou um e-mail.