Vai comprar um imóvel para alugar ou para investimento? Licenças de aluguel por temporada, o teto de reajuste de aluguel e as regras de justa causa da Califórnia, house hacking com financiamento FHA, ADUs e o básico da permuta 1031, com base em fontes oficiais.
Dentro da cidade de San Diego, qualquer hospedagem de menos de um mês exige uma licença de short-term residential occupancy (STRO), a licença municipal de aluguel por temporada. As licenças para alugar o imóvel inteiro por mais de 20 dias por ano têm limite de quantidade. Em 9 de outubro de 2026, a cidade informava 802 licenças Tier 3 ainda disponíveis e nenhuma em Mission Beach (confira o número atual em sandiego.gov). As licenças não passam para o comprador, e as ADUs (unidades residenciais extras no terreno) não podem ser alugadas por temporada na cidade, exceto algumas unidades complementares (companion units) mais antigas. Por isso, planeje um aluguel de longo prazo, a menos que você já tenha confirmado como conseguir a licença.
Os aluguéis de longo prazo geralmente seguem o teto estadual de reajuste de aluguel da Califórnia, com algumas isenções. Para o condado de San Diego, o Attorney General (procurador-geral da Califórnia) indica 8,2% como o máximo para aumentos que comecem entre 1º de agosto de 2026 e 31 de julho de 2027. Dentro dos limites da cidade, valem as regras de justa causa (just cause) da própria cidade para encerrar uma locação. Se você for morar em uma das unidades, dá para comprar um imóvel de 2 a 4 unidades com um financiamento FHA (segurado pelo governo federal).
Apenas informação geral, e não aconselhamento jurídico, fiscal ou de financiamento.
Karina Somenzari, REALTOR®, ajuda clientes a comprar imóveis para alugar no condado de San Diego, de casas com ADU a pequenos prédios com várias unidades. Ela também ajuda proprietários a vender imóveis alugados e ajuda inquilinos e proprietários a encontrar e alugar imóveis. Ela atende em inglês ou português; os contratos e os documentos do escrow (conta de garantia) são em inglês. Ela não administra imóveis alugados nem faz projeções de aluguel, retorno ou preço.
Os tipos mais comuns de imóvel para alugar são casas unifamiliares (single-family homes), condos (apartamentos em condomínio) e townhomes (casas geminadas), casas com ADU e pequenos prédios de 2 a 4 unidades (o que nos EUA se chama duplex, triplex ou fourplex).
House hacking é comprar um imóvel de 2 a 4 unidades, ou uma casa com ADU, morar em uma unidade e alugar o restante. O Handbook 4000.1 do HUD (o departamento federal de habitação dos EUA; última revisão em 12 de agosto de 2026) define as regras do FHA:
Os limites de financiamento FHA de 2026 do HUD no condado de San Diego são de US$ 1.413.350 para 2 unidades, US$ 1.708.400 para 3 unidades e US$ 2.123.100 para 4 unidades, para números de caso (case numbers) atribuídos a partir de 1º de janeiro de 2026. A página para quem compra o primeiro imóvel traz a tabela completa e as regras de entrada. Com um financiamento VA para compra (VA purchase loan, do programa de financiamento para militares e veteranos), também é possível comprar um imóvel de até 4 unidades se você morar nele. Essas são regras dos programas do HUD e do VA, e não uma oferta de financiamento. Cada credor define as próprias condições.
Desde 1º de maio de 2023, a cidade de San Diego exige uma licença de short-term residential occupancy (STRO) para alugar um imóvel, ou parte dele, por menos de um mês, por exemplo pelo Airbnb ou pelo Vrbo. As regras valem em todas as zonas, mas só dentro dos nove distritos do City Council (a Câmara Municipal) da cidade.
| Categoria (Tier) | O que ela permite | Limite | Licenças em 9 de outubro de 2026 |
|---|---|---|---|
| Tier 1 | Compartilhamento da casa (home share) ou imóvel inteiro, 20 dias ou menos por ano-calendário | Sem limite | 135 emitidas |
| Tier 2 | Compartilhamento da casa por mais de 20 dias por ano na residência principal do anfitrião (host). O anfitrião precisa morar lá pelo menos 275 dias por ano (ou 75% dos dias em que foi dono ou locatário do imóvel, se esse período for menor que um ano completo). | Sem limite | 2.336 emitidas |
| Tier 3 | Imóvel inteiro por mais de 20 dias por ano, fora de Mission Beach | 1% das unidades habitacionais da cidade fora de Mission Beach | 4.859 emitidas, 802 disponíveis |
| Tier 4 | Imóvel inteiro por mais de 20 dias por ano, na Mission Beach Community Planning Area (a área de planejamento de Mission Beach) | 30% das unidades habitacionais de Mission Beach | 1.099 emitidas, 0 disponíveis |
Esses números mudam com frequência, então confira o número atual em sandiego.gov. Os Tiers 1, 2 e 3 estão aceitando pedidos. O Tier 4 não está aceitando pedidos, e a lista de espera dele tinha 113 pedidos em 15 de setembro de 2026.
Regras para o imóvel inteiro. Os Tiers 3 e 4 exigem estadia mínima de duas noites, uso de pelo menos 90 dias por ano (a cidade diz que não há exceções) e relatórios trimestrais. Por isso, alugar o imóvel inteiro de 21 a 89 dias por ano não se encaixa nessas categorias. As perguntas frequentes (FAQ) da cidade dizem que uma licença Tier 2 ainda poderia permitir alugar o imóvel inteiro em parte do ano, se ele for a sua residência principal e você morar lá pelo menos 275 dias por ano. Confirme com o escritório de STRO.
Comprar um imóvel que já tem licença. As licenças não são transferíveis, então o comprador precisa pedir a própria licença. As perguntas frequentes da cidade dizem que você pode fazer o pedido durante a compra, mas precisa anexar um comprovante de que você é o novo proprietário, como a escritura (deed). Por isso, não conte com a licença já no fechamento da compra (closing). Talvez não haja licença Tier 3 disponível. Antes de fazer uma proposta que dependa de uma licença, confirme com o escritório de STRO (stro@sandiego.gov, 619-615-6120).
O anfitrião. O anfitrião precisa ser uma pessoa física (e não uma LLC, a empresa de responsabilidade limitada), com pelo menos 18 anos e o direito legal de ocupar o imóvel. Cada anfitrião só pode ter uma licença e operar uma unidade STRO por vez, então cada unidade precisa do próprio anfitrião elegível. Antes de fazer o pedido, o anfitrião precisa ter um certificado ativo de transient occupancy tax (TOT, o imposto municipal sobre hospedagem) e um cadastro no Rental Unit Business Tax (o imposto municipal sobre unidades alugadas) com o imposto pago. A alíquota do TOT varia conforme a zona tributária.
House hacking. As perguntas frequentes da cidade dizem que o compartilhamento da casa pode incluir imóveis de duplex a fourplex quando o anfitrião mora no local. Mas a lei municipal só permite o compartilhamento Tier 2 na residência principal do anfitrião, e os financiamentos FHA proíbem locações de menos de 30 dias. Confirme com o escritório de STRO e com o seu credor antes de contar com o aluguel por temporada das outras unidades.
As outras cidades definem as próprias regras de aluguel por temporada e cobram o próprio TOT. Leia a página oficial antes de comprar:
Para qualquer outra cidade, consulte o site dela. O guia das regiões do condado de San Diego lista as cidades e as comunidades não incorporadas do condado.
A Tenant Protection Act da Califórnia (lei estadual de proteção aos inquilinos, AB 1482) entrou em vigor em 1º de janeiro de 2020, e a SB 567 a reforçou em 1º de abril de 2024. Em qualquer período de 12 meses, o aluguel pode subir no máximo 5% mais a variação do custo de vida, ou 10%, o que for menor (Civil Code 1947.12, do Código Civil da Califórnia). Para o condado de San Diego, o Attorney General indica o máximo de 8,2% para aumentos que comecem entre 1º de agosto de 2026 e 31 de julho de 2027. O valor muda todo ano em 1º de agosto, então confira a tabela atual. Quando um inquilino sai, o proprietário pode definir o novo aluguel inicial. O teto também vale dentro da cidade de San Diego.
Em 14 de outubro de 2026, a tabela de tetos locais de aluguel do Attorney General não listava nenhuma cidade do condado de San Diego, nem o próprio condado. Essa tabela trata só de tetos de aluguel, e não de outras regras locais de proteção ao inquilino.
Unidades isentas. A lei não cobre imóveis com habite-se (certificate of occupancy) emitido nos últimos 15 anos (um prazo que avança a cada ano), nem alguns imóveis em que o proprietário mora no local, como certos prédios de duas unidades. Casas unifamiliares e condos que não pertençam a um REIT (fundo de investimento imobiliário), a uma corporation (sociedade por ações) ou a uma LLC que tenha uma corporation como sócia só são isentos se o contrato de locação trouxer o aviso exato que a lei exige. Dentro da cidade, essas isenções estaduais continuam definindo se o teto de reajuste se aplica. As isenções da própria cidade valem só para as regras municipais de justa causa (veja abaixo), e o aviso que a cidade exige no contrato tem outra redação. Para a lista completa, veja a página do Attorney General sobre locação e as seções 1946.2 e 1947.12 do Civil Code, e peça a um advogado para analisar a sua unidade e qual aviso o seu contrato precisa trazer.
Outras regras para proprietários:
Justa causa (just cause) significa que você precisa de um motivo permitido por lei para encerrar uma locação. Um imóvel não pode estar sujeito ao mesmo tempo às regras estaduais e a uma lei local de justa causa, então é a localização que define quais regras se aplicam.
| Regra | Fora da cidade de San Diego (regras estaduais, a menos que a cidade tenha lei própria) | Dentro da cidade de San Diego (lei municipal) |
|---|---|---|
| Quando a proteção começa | Depois que o inquilino completa 12 meses no imóvel (24 meses em alguns casos em que um inquilino adulto é acrescentado) | Desde o início da locação. Contratos por prazo determinado de três meses ou menos não estão cobertos. |
| Motivos sem culpa do inquilino (no-fault) | Mudança do proprietário ou de um parente próximo para o imóvel, demolição ou reforma substancial, retirada do imóvel do mercado de locação ou ordem do governo | A lista própria da cidade, que o City Council diz ser mais restrita |
| Auxílio-mudança (relocation assistance) devido ao inquilino em um encerramento sem culpa | Um mês de aluguel, pago ao inquilino ou na forma de dispensa do último mês de aluguel | Dois meses do aluguel efetivo, ou três meses se o inquilino tiver 62 anos ou mais ou tiver deficiência, pagos ao inquilino ou na forma de dispensa do aluguel |
| Proprietário vai morar no imóvel (owner move-in) | O proprietário ou o parente precisa se mudar para o imóvel em até 90 dias depois que o inquilino sai e morar lá por pelo menos 12 meses seguidos | Os mesmos 90 dias e 12 meses contínuos |
A lei municipal de proteção aos inquilinos (Residential Tenant Protections Ordinance, San Diego Municipal Code Chapter 9, Article 8, Division 7) entrou em vigor em 24 de junho de 2023 e foi alterada com efeito a partir de 28 de março de 2024. Em alguns pontos, as isenções dela são diferentes das estaduais, e a isenção para casas unifamiliares e condos exige que o aviso próprio da cidade conste do contrato de locação, para locações iniciadas ou renovadas a partir de 1º de janeiro de 2024. Os proprietários sujeitos à lei também precisam entregar aos inquilinos um aviso por escrito sobre os direitos deles. Converse com um advogado especializado em locação antes de entregar qualquer aviso ao inquilino.
A Califórnia proíbe regras de HOA que vedem ou restrinjam de forma não razoável a locação de uma unidade, de uma ADU ou de uma JADU (uma unidade acessória menor, dentro da casa principal), e pelo menos 25% das unidades precisam poder ser alugadas (Civil Code 4741). Mesmo assim, a HOA pode proibir locações de 30 dias ou menos, então leia as CC&Rs (as regras registradas do condomínio) antes de comprar.
Para saber quanto custa construir uma, veja o guia de preços de ADU em San Diego.
A permuta 1031 (like-kind exchange, a troca por um bem da mesma natureza) permite que o proprietário adie o imposto sobre o ganho de capital na venda de um imóvel mantido para atividade empresarial ou investimento, desde que compre um imóvel substituto da mesma natureza. Planeje a permuta com um intermediário qualificado (qualified intermediary) e um CPA (contador certificado nos EUA) antes de vender. Para a venda em si, veja como vender casa em San Diego.
Mora fora dos EUA? Os financiamentos FHA e VA e a licença Tier 2 da cidade exigem que você more no imóvel. Sobre impostos, veja impostos dos EUA e da Califórnia sobre o aluguel para proprietários não residentes (na seção "Se você alugar o imóvel antes de vender"), imposto no Brasil sobre aluguel recebido nos EUA e financiamentos por situação de residência. Quem você contratar para alugar ou administrar o imóvel geralmente precisa de uma licença da Califórnia (veja abaixo).
Na Califórnia, alugar imóveis em nome de terceiros mediante pagamento, incluindo procurar inquilinos ou cobrar aluguéis, exige licença de corretor de imóveis (Business and Professions Code 10131(b), o código estadual das profissões). Não existe uma licença separada de "property manager" (administrador de imóveis), e um corretor associado (salesperson) só pode fazer esse trabalho sob a supervisão do broker (o corretor responsável) ao qual está vinculado. Proprietários que administram o próprio imóvel não precisam de licença, e a seção 10131.01 isenta alguns outros casos, como o administrador residente (resident manager) de um prédio de apartamentos. Confira a licença de qualquer pessoa que você contratar na consulta pública de licenças do DRE (Department of Real Estate, o órgão que licencia corretores na Califórnia).
Na cidade de San Diego, só com uma licença de short-term residential occupancy (STRO), a licença municipal de aluguel por temporada. Alugar o imóvel inteiro por mais de 20 dias por ano geralmente exige uma licença Tier 3, que tem limite de quantidade, ou Tier 4 em Mission Beach, onde os pedidos podem estar encerrados. Confira em sandiego.gov quantas ainda restam. Os Tiers 3 e 4 precisam ser usados pelo menos 90 dias por ano. As perguntas frequentes da cidade dizem que uma licença Tier 2 também poderia permitir alugar o imóvel inteiro em parte do ano, se ele for a sua residência principal e você morar lá pelo menos 275 dias por ano. As outras cidades definem as próprias regras.
Não. As licenças STRO da cidade de San Diego não são transferíveis. O comprador pede a própria licença com um comprovante de propriedade, como a escritura (deed), e talvez não haja licença Tier 3 disponível. Confirme com o escritório de STRO da cidade antes de fazer uma proposta que dependa de uma licença.
Só um imóvel em que você vá morar. O FHA cobre imóveis de 1 a 4 unidades que sejam a sua residência principal, e não imóveis de investimento. Um dos mutuários precisa se mudar para o imóvel em até 60 dias após a assinatura e pretender morar lá por pelo menos um ano. Com 2 a 4 unidades ou uma ADU, você se compromete a não alugar nenhuma parte do imóvel por menos de 30 dias enquanto o financiamento FHA não for quitado. Essas são regras do programa do HUD, e não uma oferta de financiamento.
Pela Tenant Protection Act da Califórnia, no máximo 5% mais a variação do custo de vida, ou 10%, o que for menor, em qualquer período de 12 meses. O Attorney General indica 8,2% para aumentos no condado de San Diego que comecem entre 1º de agosto de 2026 e 31 de julho de 2027. Algumas unidades são isentas.
Vale o teto estadual de reajuste de aluguel, com algumas isenções: o Attorney General indica 8,2% para aumentos no condado de San Diego que comecem entre 1º de agosto de 2026 e 31 de julho de 2027. Em 14 de outubro de 2026, a tabela de tetos locais de aluguel do Attorney General não listava nenhuma cidade do condado de San Diego, nem o próprio condado. A cidade de San Diego tem regras próprias de justa causa, e outras cidades podem ter regras próprias de proteção ao inquilino.
Identifique o imóvel substituto por escrito em até 45 dias depois de transferir o imóvel que você está entregando. Receba-o em até 180 dias ou até o prazo de entrega da sua declaração de imposto (incluindo prorrogações), o que vier primeiro. Trabalhe com um intermediário qualificado (qualified intermediary) e um CPA; o seu corretor de imóveis não pode ser o seu intermediário qualificado.
Karina oferece uma conversa gratuita e sem compromisso, em inglês ou português, sobre o imóvel para alugar que você procura e as regras da região que você tem em vista. Prefere e-mail? Escreva para karinahomes@outlook.com.