O que o FIRPTA e a Califórnia retêm no fechamento, quem cuida disso, como reduzir a retenção e como recuperá-la.
Quando uma pessoa estrangeira vende um imóvel em San Diego ou em qualquer lugar dos EUA, como alguém morando no Brasil que não é residente dos EUA para fins fiscais (nonresident alien), o comprador geralmente precisa fazer a retenção na fonte de 15% do valor da venda (amount realized) por causa do FIRPTA. Esse valor é aproximadamente o preço de venda, e não o lucro. A alíquota cai para 10% quando o comprador vai usar o imóvel como residência e o preço é de US$ 1 milhão ou menos, e para 0% quando o preço é de US$ 300.000 ou menos e o comprador é uma pessoa física com planos concretos de morar lá (ela mesma ou alguém da família), mas as exigências de notificação continuam valendo. A Califórnia, separadamente, retém 3 1/3% do preço de venda, a menos que se aplique uma isenção. As duas retenções são antecipações de imposto, e você recebe crédito por elas ao entregar as declarações de imposto dos EUA e da Califórnia.
Apenas informação geral, e não aconselhamento fiscal ou jurídico. Veja o aviso no fim desta página.
Esta página trata da retenção de imposto que se aplica quando o vendedor é pessoa estrangeira. Para o restante da venda, do preço ao fechamento, veja como vender casa em San Diego: custos, declarações obrigatórias e prazos.
Para o FIRPTA, pessoa estrangeira é uma pessoa física estrangeira não residente (nonresident alien) ou uma entidade estrangeira, como uma empresa estrangeira (a menos que ela tenha feito a opção da seção 897(i) para ser tratada como empresa americana), uma sociedade (partnership), um trust ou um espólio (estate) estrangeiros. Um estrangeiro residente (resident alien) não é pessoa estrangeira.
Quem tem green card (residência permanente), ou seja, é residente permanente legal (lawful permanent resident), é residente dos EUA para fins de imposto federal e, por isso, geralmente não é pessoa estrangeira para o FIRPTA. Esse status dura até que você renuncie a ele por escrito perante o USCIS ou até que seja encerrado por decisão administrativa ou judicial.
Também é possível ser residente dos EUA para fins fiscais sem green card, cumprindo o teste de presença substancial (substantial presence test). Você cumpre o teste se esteve fisicamente nos EUA em pelo menos 31 dias no ano corrente e em 183 dias no período de 3 anos formado pelo ano corrente e pelos 2 anos anteriores, contando todos os dias do ano corrente, 1/3 dos dias do ano anterior e 1/6 dos dias do ano antes desse. Alguns dias não contam, como os dias em que você é um exempt individual, por exemplo certos estudantes, professores e trainees com vistos F, J, M ou Q (página do IRS revisada em 14 de março de 2026).
Existem casos especiais. Quem tem green card e declara ser residente de outro país pela regra de desempate (tie-breaker) de um tratado tributário é tratado como não residente para o cálculo do imposto. O primeiro e o último ano de residência nos EUA também podem ser anos de dupla condição (dual-status years). Isso pode fazer diferença se você for se mudar do Brasil para San Diego no mesmo ano da venda. Se algo disso puder se aplicar a você, confirme seu status com um consultor tributário nos EUA antes de assinar qualquer documento no escrow (conta de garantia) declarando que você não é pessoa estrangeira.
Um vendedor que não é pessoa estrangeira pode declarar isso por escrito, sob as penas da lei (under penalties of perjury). Se você vende junto com um coproprietário e só um de vocês é pessoa estrangeira, pergunte a um CPA (contador certificado nos EUA) como a retenção se aplica a cada um.
Também vai comprar em San Diego? Veja como comprar um imóvel em San Diego morando fora ou sem green card.
O padrão é 15% do valor da venda. O valor da venda é o dinheiro pago, mais o valor justo de mercado de qualquer outro bem transferido, mais qualquer dívida assumida pelo comprador ou que recaia sobre o imóvel. Não é o seu ganho.
Duas alíquotas reduzidas dependem dos planos do comprador, e não dos seus:
| Situação da venda | Retenção do FIRPTA |
|---|---|
| O valor da venda é de US$ 300.000 ou menos, e o comprador é uma pessoa física que adquire o imóvel para usar como residência | 0% (as exigências de notificação continuam valendo) |
| O valor da venda é maior que US$ 300.000 e vai até US$ 1 milhão, e o comprador adquire o imóvel para usar como residência | 10% |
| O valor da venda é maior que US$ 1 milhão, ou o comprador não vai usar o imóvel como residência | 15% (a menos que se aplique um certificado de retenção ou outra exceção) |
O teste de residência. O comprador ou um membro da família do comprador precisa ter planos concretos de morar no imóvel em pelo menos 50% dos dias em que ele for usado, em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses após a venda. Os dias em que o imóvel fica vazio não contam. Se o comprador usar essa exceção e não cumprir o teste de fato, ele pode ser responsabilizado por não ter feito a retenção. Essa responsabilidade só se aplica se o vendedor era estrangeiro e não pagou todo o imposto devido nos EUA, e é afastada se o comprador deixou de morar lá por uma mudança de circunstâncias que não podia ser razoavelmente prevista na data da venda.
Se você vir 10% como alíquota geral em artigos mais antigos, saiba que isso valia para vendas anteriores a 17 de fevereiro de 2016.
A retenção do FIRPTA não se aplica quando o vendedor não é pessoa estrangeira, e é dispensada quando a venda se encaixa em uma das exceções do IRS. Estas são as que aparecem em vendas de imóveis residenciais (página de exceções do IRS revisada em 15 de julho de 2026):
A lista do IRS traz algumas outras exceções que raramente se aplicam à venda de uma casa, como um valor da venda igual a zero, um aviso por escrito de que se aplica uma regra de não reconhecimento do ganho (nonrecognition) prevista na lei tributária ou em um tratado, ou a venda para um órgão do governo. Receber pouco ou nenhum dinheiro no fechamento depois de quitar o financiamento não torna o valor da venda igual a zero. A alíquota de 10% para o comprador que vai morar em um imóvel de até US$ 1 milhão reduz a retenção, mas não a elimina. As isenções da Califórnia são separadas e estão explicadas mais abaixo, na parte do Form 593.
Normalmente o comprador é o agente de retenção (withholding agent). Se o vendedor é estrangeiro e o comprador não faz a retenção, o IRS pode responsabilizar o comprador pelo imposto. Na prática, o escrow ou o agente de fechamento cuida da retenção pelo comprador.
O comprador precisa entregar o Form 8288 e recolher ao IRS o imposto retido até o 20º dia após a data da transferência. Os números de identificação de contribuinte dos EUA (TINs) do vendedor e do comprador precisam constar nos formulários do FIRPTA. Pergunte ao responsável pelo seu escrow (escrow officer) como o recolhimento será feito.
A retenção do FIRPTA é um crédito para o seu imposto de renda nos EUA, e não o imposto definitivo. O comprador prepara um Form 8288-A para cada vendedor. O IRS carimba a Copy B e a envia pelo correio ao vendedor, que a anexa a uma declaração de imposto de renda dos EUA, como o Form 1040-NR, para pedir o crédito.
Se o seu TIN não constar dos formulários, o comprador ainda precisa reter, entregar os formulários e recolher o imposto, mas o IRS não vai enviar a você a Copy B carimbada. Isso dificulta pedir o crédito.
Um estrangeiro não residente que segue o ano-calendário, sem salários nos EUA sujeitos a retenção e sem escritório ou estabelecimento comercial nos EUA, geralmente precisa entregar o Form 1040-NR até 15 de junho. Se você tem salários nos EUA sujeitos a retenção ou um escritório nos EUA, o prazo geralmente é 15 de abril. O Form 4868 pede uma prorrogação automática do prazo de entrega (um prazo de 15 de junho passa para 15 de dezembro), mas não prorroga o prazo de pagamento. Juros e multas correm a partir da data de vencimento original.
O dinheiro não volta no fechamento. Você pede o crédito na sua declaração de imposto dos EUA referente ao ano da venda, e essa declaração só pode ser entregue depois que o ano termina, então a maioria dos vendedores espera até o ano seguinte. As instruções do Form 1040-NR de 2025 dizem que as restituições de imposto retido informado no Form 8288-A podem precisar de mais tempo de processamento, e que é preciso esperar até 6 meses para que sejam pagas.
Existe um caminho mais rápido. Se você recebe um certificado de retenção do IRS e foi retido mais do que o certificado exigia, pode pedir uma restituição antecipada (early refund) do excesso, sem juros, antes do prazo da sua declaração (sem contar prorrogações). O pedido precisa incluir uma cópia do Form 8288-A carimbado pelo IRS, e o IRS decide em até 90 dias após recebê-lo (Treasury Regulation, seção 1.1445-3).
O ITIN é um número de 9 dígitos que o IRS emite para pessoas que precisam de um número de contribuinte nos EUA, mas não podem obter um Social Security number. Ele serve apenas para fins de imposto federal.
Se a venda é o único motivo para você precisar de um ITIN, o pedido é feito no Form W-7 pela Exception 4, e só depois que houver um contrato de compra e venda vinculante. O IRS diz que um pedido de ITIN feito antes de um contrato vinculante, sem outro motivo válido, será negado.
A Califórnia também exige seu número de identificação. A FTB Publication 1016 (Rev. 02/2026) diz que o vendedor precisa de um TIN válido (um SSN ou ITIN) para pedir qualquer isenção do Form 593. Se você não conseguir o ITIN antes do fechamento do escrow, as partes de isenção do Form 593 (Parts III e IV) ficam sem efeito e a retenção da Califórnia passa a ser obrigatória; e, se você não apresentar um TIN válido depois, o crédito é negado. Por isso, se você precisa de um ITIN, faça o pedido assim que o contrato for firmado.
O comprador ou o vendedor pode entregar o Form 8288-B para pedir ao IRS um certificado de retenção que reduz ou elimina a retenção do FIRPTA. Um motivo comum é que 15% do preço seria mais do que o imposto máximo que o vendedor realmente deve sobre a venda.
Como o prazo do IRS é geralmente de 90 dias e um pedido pendente não impede a retenção no fechamento, pergunte a um CPA ou a um advogado tributarista nos EUA (US tax attorney) sobre o Form 8288-B e o momento certo de pedi-lo antes de colocar o imóvel à venda.
Um estrangeiro não residente que se qualifica pode excluir até US$ 250.000 de ganho na venda da sua residência principal nos EUA pela seção 121 do IRC. É preciso cumprir o teste de elegibilidade da IRS Publication 523. Como estrangeiros não residentes geralmente não podem entregar declaração conjunta (a menos que sejam casados com uma pessoa americana, a chamada US person), cada proprietário declara sua própria parte em uma declaração separada.
A exclusão, por si só, não impede a retenção do FIRPTA no fechamento. Se ela se aplicar, você pode pedir um certificado de retenção, porque a retenção de 15% poderia ser maior que o imposto que você realmente deve, ou pedir a restituição no Form 1040-NR.
A Califórnia geralmente exige retenção quando um imóvel na Califórnia é vendido, a menos que se aplique uma isenção. A retenção é uma antecipação do imposto de renda do vendedor sobre a venda e é separada do FIRPTA. Um vendedor estrangeiro de imóvel na Califórnia pode ter as duas.
As isenções precisam ser declaradas no Form 593 antes do fechamento. Depois do fechamento, a retenção da Califórnia só pode ser recuperada como crédito na sua declaração de imposto da Califórnia; pessoas físicas não residentes usam o Form 540NR. Ter direito a uma isenção não elimina a obrigação de entregar a declaração da Califórnia e pagar qualquer imposto devido sobre a venda. Assinar conscientemente um certificado falso no Form 593 gera multa de US$ 1.000 ou 20% da retenção exigida, o que for maior (instruções do Form 593 de 2026).
| Federal (FIRPTA) | Califórnia | |
|---|---|---|
| A quem se aplica | Pessoas estrangeiras (estrangeiros não residentes e entidades estrangeiras) | Vendedores de imóveis na Califórnia, a menos que se aplique uma isenção |
| Retenção padrão | 15% do valor da venda | 3 1/3% do preço de venda |
| Retenções menores | 10% quando o comprador vai usar o imóvel como residência e o preço é de US$ 1 milhão ou menos; 0% quando o comprador é pessoa física que vai usá-lo como residência e o preço é de US$ 300.000 ou menos; ou um certificado de retenção do IRS (Form 8288-B) | Alternative Withholding Calculation (12,3% do ganho estimado para pessoas físicas, 2026); ou uma isenção total |
| Formulário principal | Form 8288 e 8288-A (comprador); Form 8288-B (opcional) | Form 593, assinado antes do fechamento |
| Como você recebe o crédito | Copy B carimbada do Form 8288-A anexada ao Form 1040-NR | Crédito no Form 540NR |
Isto é só um exemplo, e não uma estimativa do seu imposto. Digamos que uma pessoa física não residente venda um apartamento (condo) em San Diego por US$ 800.000, nenhuma isenção se aplique e não haja certificado de retenção. O Form 593 da Califórnia calcula os 3 1/3% como 0,0333.
| Item | Comprador é investidor | Comprador vai morar no imóvel (teste de residência cumprido) |
|---|---|---|
| Retenção do FIRPTA | 15% × US$ 800.000 = US$ 120.000 | 10% × US$ 800.000 = US$ 80.000 |
| Retenção da Califórnia (método padrão) | 3 1/3% × US$ 800.000 = US$ 26.640 | 3 1/3% × US$ 800.000 = US$ 26.640 |
| Total retido no fechamento | US$ 146.640 | US$ 106.640 |
Agora, digamos que o vendedor ainda deva US$ 500.000 do financiamento imobiliário. A retenção continua sendo calculada sobre os US$ 800.000 inteiros, então os US$ 146.640 da coluna do investidor saem dos cerca de US$ 300.000 que sobram depois de quitar o financiamento, antes dos custos de fechamento. Nada disso é o imposto definitivo. O imposto devido é apurado no Form 1040-NR e no Form 540NR, onde a retenção é creditada.
A renda de aluguel que um estrangeiro não residente recebe de um imóvel nos EUA e que não está efetivamente vinculada a uma atividade comercial ou empresarial nos EUA (trade or business) é tributada a uma alíquota fixa de 30% sobre o aluguel bruto, ou a uma alíquota menor prevista em tratado, sem deduções. O Brasil não aparece na lista do IRS de tratados de imposto de renda dos EUA, então nenhuma alíquota de tratado está disponível para residentes no Brasil. Quem paga o aluguel nos EUA, como um inquilino ou uma administradora do imóvel (property manager) atuando como agente de retenção, precisa fazer a retenção.
A alternativa é a opção pela tributação sobre a base líquida (net-basis election) da seção 871(d) do IRC:
A Califórnia também tributa não residentes sobre renda de fonte californiana, e o aluguel de um imóvel na Califórnia entra nessa conta. Não residentes com obrigação de declarar na Califórnia usam o Form 540NR. Além disso, a Califórnia tem uma retenção própria sobre aluguel pago a não residentes: a administradora do imóvel (property manager) que recebe o aluguel por você geralmente precisa reter quando os pagamentos passam de US$ 1.500 no ano-calendário, mas o inquilino residencial que paga o aluguel diretamente a você não precisa (FTB Publication 1017, Rev. 02/2026). Alugar também pode afetar suas isenções de retenção da Califórnia na hora de vender: se o último uso do imóvel foi como aluguel, a isenção separada para imóvel usado por último como sua residência principal não se aplica. Pergunte a um CPA se a isenção de residência principal de dois dos cinco anos ainda se encaixa na sua situação. Para as regras locais de aluguel, como as licenças de aluguel por temporada e as proteções aos inquilinos, veja as regras de aluguel para proprietários em San Diego.
Se você é residente fiscal no Brasil, o aluguel de um imóvel no exterior também é tributado no Brasil pelo carnê-leão mensal, no mês em que é recebido, mesmo que o dinheiro não venha para o Brasil, e entra na declaração anual (IRPF), onde o carnê-leão já pago conta como antecipação. O imposto de renda federal pago nos EUA sobre esse aluguel pode ser compensado, até um limite. Confirme os detalhes com um contador no Brasil.
Estes pontos se aplicam a residentes fiscais no Brasil. Quem entregou a Declaração de Saída Definitiva do País é tributado de outra forma.
Vários detalhes não são definidos pelas fontes oficiais que consultamos: como o custo de aquisição é convertido para reais, como as variações cambiais são tratadas, se as isenções brasileiras para venda de imóvel residencial se aplicam a um imóvel no exterior e se, e como, o imposto pago nos EUA sobre a venda pode ser compensado com o imposto brasileiro sobre ganho de capital. Analise esses pontos com um contador no Brasil antes do fechamento. Sobre câmbio e transferências internacionais entre o Brasil e os EUA, veja como enviar dinheiro do Brasil para os EUA.
Em geral, você não precisa viajar a San Diego para vender. Com poucas exceções, a escritura de transferência (grant deed) que você assina precisa ter acknowledgment (reconhecimento formal da assinatura) antes de ser registrada, e isso pode ser feito fora dos EUA, por exemplo perante um oficial consular americano (Government Code 27287 e Civil Code 1183 da Califórnia). As opções e os limites são os mesmos de quem compra: veja como assinar documentos do exterior. Pergunte cedo ao responsável pelo escrow qual método a title company (empresa de seguro de título) vai aceitar.
Karina Somenzari, REALTOR®, representa vendedores em todas as cidades e regiões do condado de San Diego, em português ou inglês, e trabalha junto com o responsável pelo escrow e com o seu consultor tributário. Os contratos e os documentos do escrow são em inglês. Quer ter antes uma ideia de quanto seu imóvel pode valer? Peça uma avaliação grátis do seu imóvel em San Diego ou gere um relatório do imóvel grátis.
FIRPTA é a sigla de Foreign Investment in Real Property Tax Act, a lei federal de 1980 que permite aos EUA cobrar imposto de pessoas estrangeiras quando elas vendem imóveis no país. Para garantir o pagamento desse imposto sobre venda de imóvel nos Estados Unidos, a lei geralmente obriga o comprador a reter 15% do valor da venda no fechamento e recolher ao IRS, com alíquotas menores quando o comprador vai morar no imóvel (10% até US$ 1 milhão e 0% até US$ 300.000 para comprador pessoa física). A retenção é uma antecipação, e não o imposto final. Você pede o crédito em uma declaração de imposto dos EUA, como o Form 1040-NR.
Geralmente não. Quem tem green card é residente dos EUA para fins de imposto federal, e o FIRPTA se aplica a pessoas estrangeiras, o que não inclui estrangeiros residentes. Há exceções, como quem tem green card e declara ser residente de outro país pela regra de desempate (tie-breaker) de um tratado tributário, então confirme seu status com um consultor tributário nos EUA antes de assinar uma declaração de que não é pessoa estrangeira (non-foreign certification).
Ela é calculada sobre o valor da venda (amount realized), que é aproximadamente o preço bruto de venda, e não sobre o seu lucro. O valor da venda inclui o dinheiro pago, o valor justo de mercado de outros bens transferidos e qualquer dívida assumida pelo comprador ou que recaia sobre o imóvel. Em um imóvel com financiamento alto, a retenção pode ser maior que o valor líquido que você receberia no fechamento.
Sim, em alguns casos. O comprador ou o vendedor pode entregar o Form 8288-B para pedir ao IRS um certificado de retenção, muitas vezes porque 15% do preço seria mais que o imposto máximo que o vendedor realmente deve. O IRS geralmente decide em até 90 dias após receber um pedido completo. Se o pedido ainda estiver pendente no fechamento, o imposto continua sendo retido, mas só é recolhido ao IRS 20 dias depois que o IRS enviar sua decisão pelo correio.
A retenção do FIRPTA é um crédito para o seu imposto de renda nos EUA, e não o imposto definitivo. O comprador entrega um Form 8288-A para cada vendedor, o IRS carimba a Copy B e a envia pelo correio ao vendedor, e o vendedor a anexa a uma declaração de imposto dos EUA referente ao ano da venda, como o Form 1040-NR. A eventual restituição é pedida nessa declaração, então em geral ela chega no ano seguinte ao fechamento, e as instruções do Form 1040-NR de 2025 dizem para esperar até 6 meses pelas restituições de imposto retido informado no Form 8288-A. Se um certificado de retenção do IRS autorizou uma retenção menor do que a feita no fechamento, você pode pedir uma restituição antecipada do excesso antes do prazo da sua declaração, e o IRS decide esse pedido em até 90 dias.
Dá, a venda pode ser fechada, mas ficar sem um número de contribuinte dos EUA tem um custo. O comprador continua obrigado a reter, entregar os formulários e recolher o imposto, mas o IRS não vai enviar a você a Copy B carimbada do Form 8288-A, o que dificulta pedir o crédito. Na Califórnia, o vendedor sem um SSN ou ITIN válido não pode pedir nenhuma isenção do Form 593, então a retenção da Califórnia passa a ser obrigatória. Se a venda do imóvel é o único motivo para você precisar de um ITIN, você pode pedi-lo no Form W-7 pela Exception 4 depois que houver um contrato de compra e venda vinculante (assinado pelas partes); o IRS diz que um pedido feito antes disso, sem outro motivo válido, será negado. Quando o W-7 é enviado junto com um pedido de certificado de retenção, o IRS diz que processa o pedido de ITIN em até 10 dias após o recebimento.
Sim, a menos que se aplique uma isenção. A retenção padrão da Califórnia é de 3 1/3% do preço de venda. O vendedor pode optar, em vez disso, pelo Alternative Withholding Calculation, que para vendas de pessoas físicas em 2026 é de 12,3% do ganho estimado. As isenções precisam ser declaradas no Form 593 antes do fechamento. A retenção da Califórnia é separada do FIRPTA, então as duas podem incidir sobre a mesma venda.
Se você é residente fiscal no Brasil, o ganho na venda de um bem no exterior que não seja aplicação financeira, como um imóvel nos EUA, segue as regras normais de ganho de capital do Brasil: 15% sobre a parcela do ganho de até R$ 5 milhões, com alíquotas maiores acima disso, e o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. O Brasil aceita, em geral, a compensação do imposto de renda federal dos EUA, mas não de impostos pagos a estados americanos como a Califórnia. As fontes oficiais não esclarecem se o imposto pago nos EUA sobre a venda pode ser compensado com o imposto brasileiro sobre ganho de capital, nem se as isenções brasileiras para venda de imóvel residencial se aplicam a um imóvel no exterior. Consulte um contador no Brasil.
Por padrão, o aluguel que um estrangeiro não residente recebe nos EUA e que não está efetivamente vinculado a uma atividade comercial ou empresarial nos EUA é tributado a uma alíquota fixa de 30% sobre o aluguel bruto, sem deduções, e o inquilino ou uma administradora do imóvel atuando como agente de retenção precisa fazer a retenção. O Brasil não tem acordo para evitar a dupla tributação com os EUA, então nenhuma alíquota menor de tratado se aplica a residentes no Brasil. Em vez disso, você pode optar por tratar o aluguel como renda efetivamente vinculada, entregar a quem paga o Form W-8ECI para que os 30% não sejam retidos, deduzir as despesas do aluguel e pagar imposto sobre a renda líquida com alíquotas progressivas. Depois que a opção estiver em vigor, você precisa entregar o Form 1040-NR todos os anos até que ela seja revogada. Revogar a opção depois geralmente exige autorização do IRS.
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