Programas para comprar o primeiro imóvel em San Diego (2026)
San Diego é cara. Mas não é impossível. Quem compra o primeiro imóvel no condado de San Diego pode combinar a ajuda na entrada da CalHFA, do condado ou da cidade de San Diego com um financiamento principal FHA, VA ou convencional. Este guia mostra as condições de cada programa, os limites de financiamento deste ano, as opções sem entrada, os custos de fechamento e as regras para condomínios, conferidos em fontes oficiais em outubro de 2026. Grátis. Sem pressão para fechar negócio.
A maioria de quem compra o primeiro imóvel em San Diego combina um financiamento principal com entrada baixa e um empréstimo de ajuda na entrada. O FHA exige a partir de 3,5% de entrada, e o VA permite 0% de entrada para veteranos e militares elegíveis. O CalHFA MyHome empresta até 3,5% do preço com um financiamento FHA da CalHFA, ou 3% com um financiamento convencional da CalHFA. A San Diego Housing Commission (SDHC) administra o programa do condado, um empréstimo com pagamento adiado de até 22% do preço para quem tem renda de até 80% da renda mediana da região (AMI), e dois programas da City of San Diego: até 17% do preço, com teto de US$ 125.000, para renda de até 80% da AMI, ou US$ 40.000 mais um auxílio perdoável (grant) de US$ 10.000 para renda entre 80% e 150% da AMI.
Em 2026, o limite de financiamento FHA e conforming no condado de San Diego é de US$ 1.104.000 para um imóvel de uma unidade. Reserve dinheiro para os custos de fechamento, além da entrada. As condições desta página valem para 14 de outubro de 2026, e os programas podem mudar ou ficar sem recursos, então confirme antes de se inscrever.
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Por que a maioria dos inquilinos continua no aluguel.
Muitas vezes é falta de informação, e não só de renda. Muitos inquilinos de San Diego acham que precisam de 20% de entrada e de um crédito perfeito para comprar. A realidade: segundo o 2025 Profile of Home Buyers and Sellers da National Association of REALTORS®, a entrada mediana de quem comprou o primeiro imóvel nos EUA foi de 10%, e pelo menos sete programas podem ajudar com a entrada, os custos de fechamento ou os dois.
Além de se qualificar, a parte difícil é saber qual combinação de programas funciona para a sua faixa de renda, o seu perfil de crédito e o bairro que você quer. É para isso que serve este guia. Leia os sete programas abaixo e, quando quiser montar a sua combinação, fale diretamente com a Karina para uma consulta gratuita e sem pressão.
Os Sete Programas que Importam em San Diego
Programas de entrada e de financiamento
Programa Estadual · Califórnia
CalHFA MyHome Assistance
Um segundo empréstimo da California Housing Finance Agency, com pagamento adiado, que cobre até 3,5% do preço de compra (ou do valor de avaliação, se for menor) com um financiamento principal FHA da CalHFA, ou até 3% com um financiamento principal convencional da CalHFA, para usar na entrada, nos custos de fechamento ou nos dois. Só é usado junto com um financiamento principal da CalHFA.
Só para quem vai comprar o primeiro imóvel (sem imóvel próprio nos últimos 3 anos)
É preciso morar no imóvel como residência principal
Limite de renda familiar de 2026 no condado de San Diego: US$ 259.000 (em vigor desde 30 de junho de 2026)
É preciso fazer um curso de orientação para compradores (homebuyer education)
O programa da Califórnia de ajuda na entrada com valorização compartilhada: até 20% do preço de compra (com teto de US$ 150.000) como segundo empréstimo, para a entrada, os custos de fechamento ou os dois. Quando você vende ou transfere o imóvel ou quita o financiamento principal, devolve o valor original mais uma parte da valorização do imóvel.
Pelo menos um mutuário precisa ser da primeira geração da família a comprar imóvel (first-generation homebuyer; veja a definição da CalHFA)
Acesso por sorteio: você se inscreve para receber um voucher durante uma rodada de recursos. O portal de inscrições de 2026 fechou em 16 de março de 2026, e a CalHFA liberou a rodada seguinte de vouchers em 20 de maio de 2026
Limite de renda familiar de 2026 no condado de San Diego: US$ 207.000 (em vigor desde 30 de junho de 2026)
É preciso fazer um curso de orientação para compradores (homebuyer education)
San Diego County Down Payment & Closing Cost Assistance
Um empréstimo com pagamento adiado de até 22% do preço de compra para a entrada, mais um segundo empréstimo de 4% do preço, até US$ 10.000, para os custos de fechamento. Os dois têm juros simples de 3%, sem pagamentos por 30 anos. O saldo, mais os juros acumulados, vence quando você vende, refinancia, quita o financiamento principal ou deixa de morar no imóvel. O programa é administrado pela San Diego Housing Commission (SDHC) em nome do condado.
Comprador de primeiro imóvel (sem imóvel próprio nos últimos 3 anos)
Renda de até 80% da renda mediana da região (AMI) do condado de San Diego
Contribuição mínima do comprador de 3%; somente residência principal
Preço de compra de até US$ 743.000 (em vigor desde 1º de junho de 2026)
Um imóvel com inquilino morando nele quando você faz a oferta não se qualifica, a menos que o inquilino seja você, e um imóvel de aluguel vazio precisa ter ficado desocupado por 30 dias antes da sua oferta
Abrange as áreas do condado que ficam fora de qualquer cidade (unincorporated areas) e 12 cidades participantes: Carlsbad, Coronado, Del Mar, Encinitas, Imperial Beach, La Mesa, Lemon Grove, Poway, San Marcos, Santee, Solana Beach e Vista. A City of San Diego tem seus próprios programas, descritos abaixo. Chula Vista e El Cajon não fazem parte do programa do condado. Chula Vista tem um programa próprio, administrado pela SDHC (veja abaixo). A página de compradores da SDHC não mostra mais um programa de El Cajon, então pergunte à prefeitura de El Cajon (City of El Cajon) se há algum aberto
Um programa separado do condado para renda moderada (Moderate-Income), para renda entre 80% e 120% da AMI, oferece um empréstimo com pagamento adiado de até 17% do preço para a entrada, com juros simples de 3%, nas áreas do condado fora de qualquer cidade e nas cidades da lista do programa Moderate-Income da SDHC: Carlsbad, Coronado, Del Mar, Imperial Beach, Lemon Grove, Poway e Solana Beach. O teto de preço é o preço mediano de venda mais recente do condado de San Diego publicado pela California Association of REALTORS®. Em 14 de outubro de 2026, a SDHC informava que havia recursos disponíveis para os dois programas do condado.
A SDHC também administra o programa da City of Chula Vista, para imóveis em Chula Vista e renda de até 80% da AMI: um empréstimo com pagamento adiado de até 22% do preço, com teto de US$ 120.000, para a entrada e os custos de fechamento, com juros simples de 3% e sem pagamentos por 30 anos. Você entra com pelo menos 3%, e o teto de preço é de US$ 807.500 (em vigor desde outubro de 2025). Em outubro de 2026, a SDHC informava que havia recursos disponíveis.
City of San Diego Closing Cost & Down Payment Assistance (baixa renda)
Um empréstimo com pagamento adiado e garantia de segundo grau sobre o imóvel (second trust deed), para quem tem baixa renda e vai comprar o primeiro imóvel dentro dos limites da cidade de San Diego: até 17% do preço de compra, com teto de US$ 125.000, para a entrada, com juros simples de 3% e sem pagamentos por 30 anos. Os custos de fechamento vêm como um auxílio a fundo perdido (grant) separado, de 4% do preço, até US$ 10.000, que não precisa ser devolvido. O empréstimo vence se você vender, refinanciar ou deixar de morar no imóvel como residência principal.
É preciso comprar dentro da City of San Diego
Renda de até 80% da AMI
Só para quem vai comprar o primeiro imóvel
Contribuição mínima do comprador de 3%; preço de compra de até US$ 883.025 (em vigor desde dezembro de 2025)
Casas isoladas (single-family), condos, townhomes e casas pré-fabricadas (manufactured homes) sobre fundação permanente se qualificam. Imóveis de duas a quatro unidades (duplexes, triplexes e fourplexes), imóveis com ADU ou junior ADU (com ou sem licença), garagens convertidas em área de moradia e imóveis com uma segunda cozinha não se qualificam
Um imóvel com inquilino morando nele quando você faz a oferta não se qualifica, a menos que o inquilino seja você
Em 14 de outubro de 2026, a SDHC informava que havia recursos disponíveis.
Programa da Cidade · San Diego · 80% a 150% da AMI
Programa Middle-Income da City of San Diego para o primeiro imóvel
Para quem ganha acima do limite do programa de baixa renda: um empréstimo de US$ 40.000 com pagamento adiado para a entrada, com juros simples de 4%, mais um auxílio (grant) de US$ 10.000 para os custos de fechamento, que é perdoado depois de 3 anos se você continuar morando no imóvel. O empréstimo não tem pagamentos nos primeiros 5 anos. A partir do 6º ano, o saldo e os juros viram parcelas mensais fixas por 120 meses, sem multa por pagamento antecipado. O empréstimo também vence se você vender, alugar ou transferir o imóvel, ou fizer um refinanciamento com saque (cash-out refinance), dentro de 15 anos.
Renda familiar entre 80% e 150% da AMI: para uma família de 4 pessoas, de US$ 139.900 a US$ 196.350 (em vigor desde junho de 2026)
Preço de compra de até US$ 1.250.000, dentro da City of San Diego
Entrada mínima de 1,5% do preço, com pelo menos 1% vindo das suas próprias economias
Comprador de primeiro imóvel: sem imóvel próprio nos últimos 3 anos, incluindo imóveis em outro país
Não pode ser combinado com outros programas de primeiro imóvel da SDHC
Em 14 de outubro de 2026, a SDHC informava que havia recursos disponíveis.
Financiamentos segurados pelo governo federal, com exigências de crédito flexíveis e entrada mínima de 3,5%. O FHA é o carro-chefe do financiamento para quem compra o primeiro imóvel: é tolerante com o score de crédito e com o comprometimento de renda, e combina muito bem com a ajuda da CalHFA.
Score de crédito mínimo de 580 (500 com 10% de entrada)
Comprometimento de renda (DTI) de até 50% em alguns casos
Seguro hipotecário inicial (upfront MIP) de 1,75% do valor-base do financiamento, que pode ser incluído no financiamento, mais o seguro hipotecário anual (MIP)
Limite de financiamento de 2026 no condado de San Diego: US$ 1.104.000 para um imóvel de uma unidade (veja os limites de 2026)
Para militares da ativa, veteranos e viúvos ou viúvas de militares, quando elegíveis, é um financiamento sem entrada, sem seguro hipotecário privado e com taxas competitivas.
Entrada zero para quem é elegível
Sem seguro hipotecário privado (PMI)
Taxas de juros competitivas
Há uma taxa de financiamento (funding fee), que pode ser dispensada para veteranos com deficiência
Estes dois programas não são exclusivos para quem compra o primeiro imóvel nem para San Diego, e só funcionam por meio de credores participantes. As páginas dos dois programas, consultadas em 14 de outubro de 2026, os descrevem como ativos.
GSFA Platinum (Golden State Finance Authority). Para a maioria dos compradores, a opção Platinum Standard oferece até 5% do valor do financiamento principal como um segundo financiamento pago em parcelas mensais, com a mesma taxa de juros do financiamento principal. Funciona com financiamentos FHA, VA, USDA e convencionais e exige score de crédito de pelo menos 640. Não tem teto de preço, mas o financiamento principal não pode passar de US$ 832.750, valor abaixo do limite de US$ 1.104.000 do condado de San Diego.
Chenoa Fund (CBC Mortgage Agency). Oferece ajuda de 3,5% ou 5% para a entrada em um financiamento FHA, como um segundo financiamento que pode ser perdoado (forgivable) ou que precisa ser pago (repayable). Não tem limite de renda, aceita score de crédito a partir de 600 e informa que tem recursos o ano todo.
Um segundo financiamento com parcelas mensais aumenta o seu custo mensal de moradia, então compare com o credor o custo total e o custo efetivo total (APR). O programa Access Granted, da San Diego Foundation, da LISC San Diego e da Urban League of San Diego County, estava sem recursos segundo a página do programa no site da LISC em 14 de outubro de 2026.
Combinar programas pode diminuir o quanto você precisa desembolsar no fechamento. O CalHFA MyHome, por exemplo, pode cobrir os 3,5% de entrada de um financiamento FHA da CalHFA. Mas cada programa tem as próprias regras de combinação: o programa de baixa renda da cidade e o programa do condado exigem que você dê de entrada pelo menos 3% do preço com recursos próprios (uma doação da família pode cobrir parte disso), e outras ajudas não podem substituir esses 3%. O programa Middle-Income da cidade exige pelo menos 1,5% e não pode ser combinado com outros programas de primeiro imóvel da SDHC. O segredo é encaixar a combinação certa na sua renda, no bairro e no preço de compra. É isso que a Karina faz na consulta gratuita.
Limites do Ano · 2026
Limites de financiamento de 2026 no condado de San Diego
Em 2026, os financiamentos FHA e os financiamentos convencionais dentro do limite (conforming loans, os que a Fannie Mae e a Freddie Mac compram) têm o mesmo limite no condado de San Diego: US$ 1.104.000 para um imóvel de uma unidade. O limite vale para o valor financiado, não para o preço de compra, e o seguro hipotecário inicial do FHA não entra nessa conta.
Imóvel
Limite de 2026, FHA (HUD) e conforming (FHFA)
1 unidade
US$ 1.104.000
2 unidades
US$ 1.413.350
3 unidades
US$ 1.708.400
4 unidades
US$ 2.123.100
O limite nacional básico para financiamentos conforming de uma unidade é de US$ 832.750. O limite do condado de San Diego é maior porque a região é considerada de custo alto, e os financiamentos conforming entre esses dois valores costumam ser chamados de high-balance. Um financiamento acima do limite do condado é um jumbo loan, que fica fora dos limites do FHA, da Fannie Mae e da Freddie Mac e segue as regras de cada credor.
Os limites do FHA valem para números de caso FHA (FHA case numbers) atribuídos a partir de 1º de janeiro de 2026. Os limites conforming valem para financiamentos que a Fannie Mae e a Freddie Mac adquirirem em 2026. A FHFA e o HUD anunciaram os limites de 2026 em 25 de novembro e 11 de dezembro de 2025. Este quadro será atualizado quando eles publicarem os limites de 2027.
Dá para comprar casa em San Diego com US$ 0 de entrada?
Sim, alguns compradores conseguem, mas os custos de fechamento continuam existindo. Estes são os caminhos sem entrada ou com entrada baixa desta página:
Financiamento VA. 0% de entrada para veteranos, militares e viúvos ou viúvas de militares elegíveis, sem seguro hipotecário privado.
CalHFA Dream For All. Até 20% do preço, com teto de US$ 150.000, se você tiver um voucher de uma rodada de recursos. O portal de inscrições de 2026 fechou em 16 de março de 2026.
CalHFA MyHome com um financiamento FHA da CalHFA. O MyHome pode cobrir os 3,5% de entrada mínima do FHA.
Programas da cidade e do condado (SDHC). Eles ainda exigem dinheiro seu: pelo menos 3% do preço no programa de baixa renda da cidade e no programa do condado, e pelo menos 1,5% no programa Middle-Income da cidade.
Mesmo sem entrada, você vai precisar de dinheiro para os custos de fechamento e os itens pagos antecipadamente (prepaids), a menos que auxílios ou créditos do vendedor cubram esses valores (veja os custos de fechamento abaixo). Para ver a faixa de preço que cabe na sua renda, confira quanto você pode pagar por uma casa em San Diego.
Dinheiro para o Fechamento · Em outubro de 2026
Quanto custa comprar uma casa em San Diego: custos de fechamento (closing costs)
Resposta curta
O dinheiro que você leva ao fechamento (cash to close) é a entrada mais os custos de fechamento e os itens pagos antecipadamente, menos os créditos que você receber. Em geral, o comprador paga as taxas do credor, a avaliação (appraisal), o seguro de título do credor (lender's title policy) e os valores antecipados de seguro, imposto e juros. Na Califórnia, o costume é o vendedor pagar o imposto de transferência (documentary transfer tax), e a taxa do escrow costuma ser dividida, mas tudo isso é negociável e vale o que estiver no seu contrato de compra. A estimativa do credor (Loan Estimate) mostra os custos previstos em até 3 dias úteis depois do seu pedido de financiamento, e o Closing Disclosure mostra os valores finais pelo menos 3 dias úteis antes do fechamento.
Custo
O que é
Quem costuma pagar
Taxas do credor
Taxas de originação ou de análise (underwriting), o relatório de crédito e os pontos de desconto (discount points), se você decidir pagar para reduzir a taxa de juros
Comprador
Avaliação (appraisal)
A avaliação independente do imóvel pedida pelo credor
Comprador
Seguro de título do credor (lender's title policy)
Protege o financiamento do credor contra problemas no título do imóvel
Comprador (costume na Califórnia)
Seguro de título do proprietário (owner's title policy)
Protege você, o novo proprietário, contra problemas cobertos no título
Vendedor, pela praxe do condado de San Diego (Chicago Title, 2026); negociável
Taxa do escrow
O que o agente neutro de escrow cobra para conduzir o fechamento
Dividida entre comprador e vendedor, pela praxe do condado de San Diego
Imposto de transferência do condado (documentary transfer tax)
US$ 0,55 a cada US$ 500 do valor (US$ 1,10 a cada US$ 1.000), sem contar dívidas já existentes que continuam sobre o imóvel, cobrado no registro da escritura (deed)
Vendedor (costume na Califórnia)
Itens antecipados e depósito inicial na conta de impound
O primeiro ano do seguro residencial, os juros entre o fechamento e a primeira parcela e um depósito inicial na conta de escrow (impound) do financiamento para o imposto sobre a propriedade e o seguro
Comprador
Seguro hipotecário inicial do FHA
1,75% do valor-base do financiamento, em geral incluído no financiamento
Comprador (só em financiamentos FHA)
Taxa de financiamento do VA (funding fee)
Uma taxa única do VA; alguns veteranos são isentos
Comprador (só em financiamentos VA)
Taxas da HOA
Taxas de documentos, de transferência e de cadastro quando o imóvel faz parte de uma associação de proprietários (HOA)
Definido no seu contrato de compra
Inspeções
A inspeção do imóvel (home inspection) e qualquer inspeção especializada que você pedir durante o escrow
Comprador
Qual é o valor total?
Depende do preço, do tipo de financiamento e da taxa de juros, então planeje com base na sua Loan Estimate e compare com o Closing Disclosure antes de assinar. Só como referência nacional, a análise do CFPB sobre os dados HMDA de 2023 encontrou custos totais medianos do financiamento (total loan costs) de US$ 6.684 nos financiamentos para compra e de US$ 11.368 nos financiamentos FHA para compra, uma diferença que, segundo o CFPB, provavelmente reflete o seguro hipotecário inicial do FHA. Essas medianas incluem as taxas do credor, os serviços de terceiros ligados ao financiamento, como título e fechamento, e os pontos de desconto. Elas não incluem a entrada, os itens antecipados nem o que o vendedor pagou, e não são números de San Diego.
Créditos do vendedor
O vendedor pode aceitar pagar parte dos seus custos como crédito, dentro do limite de cada tipo de financiamento. O FHA permite que o vendedor e outras partes interessadas contribuam com até 6% do preço de venda para as suas taxas de originação, outros custos de fechamento, itens antecipados e pontos de desconto. Em um financiamento convencional de um imóvel em que você vai morar, a Fannie Mae limita essas contribuições a 3% quando a relação entre o financiamento e o valor do imóvel (LTV) passa de 90%, a 6% entre 75,01% e 90%, e a 9% com 75% ou menos, calculados sobre o menor valor entre o preço e a avaliação. Nenhum dos dois programas permite usar o crédito do vendedor para pagar a entrada. O VA tem regras próprias, então pergunte ao credor.
Ajuda dos programas acima
O empréstimo para custos de fechamento do programa do condado (4% do preço, até US$ 10.000), o auxílio do programa de baixa renda da cidade (4% do preço, até US$ 10.000), o auxílio do programa Middle-Income da cidade (US$ 10.000), o CalHFA MyHome e o CalHFA Dream For All podem ser usados nos custos de fechamento.
Depois do fechamento: a cobrança suplementar do imposto
A compra gera uma reavaliação do imóvel, e quem compra recebe uma ou duas cobranças suplementares do imposto sobre a propriedade (supplemental tax bills), além da cobrança anual normal, segundo o Auditor and Controller do condado de San Diego. Reserve dinheiro para elas e pergunte ao credor ou à empresa que administra o seu financiamento (servicer) se a conta de impound vai pagá-las. Para os custos recorrentes, como a alíquota do imposto sobre a propriedade, Mello-Roos, seguro e taxa de condomínio (HOA), estime o custo mensal de um imóvel específico. Também vai vender um imóvel? Veja quanto custa vender uma casa em San Diego.
Comprar um apartamento em condomínio (condo) ou um townhome
Resposta curta
Antes de fazer uma oferta por um condo, confira duas coisas: se o seu tipo de financiamento aceita uma unidade naquele condomínio e o que os documentos da associação de proprietários (HOA) dizem sobre a taxa de condomínio, o fundo de reserva, o seguro e as regras. O FHA e o VA têm, cada um, a sua própria lista de condomínios aprovados. O Civil Code 4525 da Califórnia exige que o vendedor entregue a você os principais documentos da HOA antes de a venda ser concluída.
O seu financiamento aceita este condomínio?
FHA. A unidade precisa estar em um condomínio aprovado pelo FHA, se encaixar na definição de site condominium do FHA ou receber a aprovação individual da unidade (Single-Unit Approval) por meio do credor. Pesquise na lista do HUD de condomínios aprovados pelo FHA pela cidade ou pelo nome do condomínio.
VA. O VA tem uma lista separada. O credor confere o condomínio no VA Condo Report.
Convencional. O credor também analisa o condomínio, então pergunte logo no começo se ele cumpre as exigências do credor para condos.
Townhomes. Muitos são, juridicamente, unidades de condomínio; outros ficam em lote próprio, dentro de um loteamento planejado (planned development). É a forma jurídica, e não a aparência, que define se as regras de aprovação de condomínio se aplicam. O relatório preliminar de título (preliminary title report) e os documentos da HOA mostram qual é o caso.
A taxa de condomínio conta. O FHA inclui a taxa mensal da HOA e eventuais cotas extras (special assessments) na sua parcela mensal de moradia ao analisar o seu crédito. No programa de baixa renda da cidade e no programa do condado, a SDHC usa o mesmo teto de preço para imóveis geminados ou em condomínio (attached), como condos e townhomes, e para casas isoladas (detached).
Os documentos da HOA que o vendedor precisa entregar
Pelo Civil Code 4525, o vendedor precisa entregar estes documentos assim que for possível, antes da transferência do título:
Os documentos que regem o condomínio (governing documents), como as CC&Rs (a convenção do condomínio), o estatuto (bylaws), o ato constitutivo (articles) e o regulamento interno (operating rules)
O relatório orçamentário anual mais recente (annual budget report), que pelo Civil Code 5300 inclui o orçamento operacional, um resumo do fundo de reserva e do plano de financiamento da reserva, se a diretoria prevê cotas extras, eventuais empréstimos da HOA em aberto e um resumo dos seguros da HOA
Uma declaração por escrito com as taxas ordinárias e extras em vigor e os valores em aberto da unidade
Aumentos de taxa já aprovados pela diretoria que ainda não começaram a vencer
Qualquer notificação de infração contra a unidade que ainda não foi resolvida
Uma declaração descrevendo qualquer proibição de alugar as unidades
Listas de defeitos de construção e atualizações relacionadas, quando houver
O relatório da inspeção mais recente das sacadas e de outros elementos elevados
Se você pedir, as atas aprovadas das reuniões da diretoria dos últimos 12 meses
Estudo de reserva e cotas extras
O fundo de reserva da HOA paga os grandes reparos e substituições das partes do condomínio que a associação mantém. O Civil Code 5550 exige que a diretoria mande fazer uma inspeção visual desses componentes principais pelo menos uma vez a cada 3 anos, como parte de um estudo de reserva (reserve study), quando o custo de reposição deles é de pelo menos metade do orçamento bruto da HOA, sem contar a conta de reserva, e que revise o estudo todo ano. Compare o saldo da reserva com o que o estudo diz que a HOA precisa e leia a declaração do relatório orçamentário sobre cotas extras. Uma reserva fraca pode significar taxa de condomínio mais alta ou uma cota extra no futuro.
Nos prédios de condomínio com 3 ou mais unidades, o Civil Code 5551 também exige que um engenheiro estrutural ou civil ou um arquiteto licenciado inspecione uma amostra das sacadas, decks, escadas e passarelas apoiadas em madeira a mais de 6 pés do chão pelo menos uma vez a cada 9 anos.
O seguro geral da HOA (master policy) e o seu seguro de condo (HO-6)
Em geral, a HOA segura a estrutura do prédio e as áreas comuns com a apólice geral (master policy). Você contrata o seu próprio seguro de unidade em condomínio, que as seguradoras costumam chamar de HO-6, para os seus bens, o interior da unidade e as benfeitorias que você é responsável por manter. Pergunte sobre a cobertura de cotas extras após sinistro (loss assessment), que ajuda a pagar a sua parte de uma cota cobrada pela HOA depois de um sinistro coberto, e se ela inclui perdas por terremoto. O resumo de seguros do relatório orçamentário lista as seguradoras, os limites e as franquias da apólice geral, incluindo eventuais coberturas de terremoto e de enchente, para você ver o que fica por sua conta.
Quem tem green card (residência permanente) cumpre a regra de cidadania ou residência da CalHFA, dos programas do condado e da cidade, do FHA e dos financiamentos Fannie Mae e Freddie Mac. Sem green card, a resposta depende do programa e da sua situação imigratória.
Fannie Mae e Freddie Mac compram financiamentos convencionais concedidos a residentes não permanentes legais nas mesmas condições oferecidas a cidadãos americanos, embora cada credor (lender) possa acrescentar regras mais rígidas. Nenhuma das duas agências compra financiamentos de quem não tem situação legal de residência nos EUA. O FHA e o programa de baixa renda da City of San Diego não aceitam residentes não permanentes. Entre os não cidadãos, a CalHFA aceita apenas nacionais dos EUA (U.S. nationals) e os grupos federais de "Qualified Alien" (estrangeiro qualificado) listados abaixo da tabela. O programa do condado pede o green card aos não cidadãos e não diz como outras situações são tratadas, então confirme com a SDHC. O manual de credores do VA não lista a cidadania como requisito, mas o VA não diz expressamente que veteranos não cidadãos se qualificam, então pergunte ao credor.
Programa
Quem pode usar
Fonte
Financiamentos principais da CalHFA (FHA, VA, USDA e convencional)
Cada mutuário precisa ser cidadão americano, nacional dos EUA (U.S. national) ou "Qualified Alien" segundo a lei federal (8 U.S.C. 1641). Veja a lista abaixo da tabela. Os financiamentos FHA, VA e USDA da CalHFA também precisam cumprir as regras do próprio FHA, VA ou USDA, então pergunte ao credor.
A mesma exigência: cada mutuário precisa ser cidadão americano, nacional dos EUA ou Qualified Alien. O MyHome só é usado junto com um financiamento principal da CalHFA, então a exigência vale para os dois empréstimos.
Cada mutuário precisa ser cidadão americano, nacional dos EUA ou Qualified Alien. Pelo menos um mutuário também precisa ser residente atual da Califórnia.
San Diego County Down Payment and Closing Cost Assistance
Um solicitante não cidadão precisa apresentar uma cópia do seu green card. As diretrizes não dizem como outras situações imigratórias são tratadas, então confirme com a San Diego Housing Commission pelo e-mail FTHB@sdhc.org.
Programa da City of San Diego (baixa renda, até 80% da renda mediana da região, ou AMI)
Os solicitantes precisam ser cidadãos americanos ou residentes permanentes. Não são aceitos solicitantes que estão nos EUA pelo DACA, pelo DREAM Act ou com visto de trabalho. Um cônjuge ou outro morador do domicílio (household) que não seja cidadão nem residente permanente continua contando como parte do domicílio e precisa apresentar documentos de renda, patrimônio, impostos, residência e crédito, mas não pode ser mutuário do financiamento nem ter o nome na escritura (title). As diretrizes do programa separado Middle-Income (80% a 150% da AMI) não trazem regra de cidadania, então confirme com a SDHC.
Não é preciso ser cidadão americano, mas só dois grupos de não cidadãos se qualificam: residentes permanentes legais (quem tem green card) e cidadãos da Micronésia, das Ilhas Marshall ou de Palau. Residentes não permanentes deixaram de ser elegíveis para números de caso FHA (FHA case numbers) atribuídos a partir de 25 de maio de 2025. O cartão do Social Security, sozinho, não comprova situação imigratória nem autorização de trabalho.
A elegibilidade se baseia no tempo de serviço militar do veterano e no caráter desse serviço (character of service). Os capítulos sobre elegibilidade e análise de crédito (underwriting) do manual de credores do VA não listam a cidadania americana como requisito. O VA não diz expressamente que veteranos não cidadãos se qualificam, e os credores podem acrescentar suas próprias regras de residência, então pergunte ao credor.
Financiamentos convencionais (Fannie Mae e Freddie Mac)
Fannie Mae e Freddie Mac compram financiamentos concedidos a residentes permanentes legais e a residentes não permanentes legais nas mesmas condições oferecidas a cidadãos americanos. O credor decide quais documentos comprovam a presença legal, e cada credor pode acrescentar regras mais rígidas. Nenhuma das duas agências menciona o DACA em seus guias, então quem tem DACA deve perguntar ao credor. Nenhuma das duas agências compra financiamentos de quem não tem situação legal de residência nos EUA.
Segundo o 8 U.S.C. 1641(b) e (c), a lista inclui quem tem green card, asilados, refugiados, pessoas admitidas nos EUA em regime de parole por pelo menos 1 ano, pessoas que obtiveram suspensão de deportação ou remoção (withholding of deportation or removal), imigrantes cubanos e haitianos com status de entrant (Cuban and Haitian entrants) e cidadãos da Micronésia, das Ilhas Marshall ou de Palau que vivem legalmente aqui sob um Compact of Free Association, além de alguns grupos menores, como pessoas que entraram nos EUA em caráter condicional antes de 1980 (conditional entrants), certos cônjuges e filhos vítimas de violência doméstica e certos casos de tráfico de pessoas com visto T (U.S. Code).
A CalHFA cita essa definição federal, mas não publica sua própria lista de situações e não menciona vistos temporários de trabalho ou de estudante nem o DACA. A lista federal também não os inclui. Se você está em uma dessas situações, ou é cidadão da Micronésia, das Ilhas Marshall ou de Palau (um grupo que a CalHFA não abordou diretamente), confirme com um credor aprovado pela CalHFA antes de contar com a CalHFA ou de descartá-la.
Os financiamentos FHA da CalHFA precisam cumprir duas exigências. Um asilado, refugiado ou beneficiário de parole sem green card pode cumprir a exigência de Qualified Alien da CalHFA e ainda assim não cumprir a regra do FHA, que aceita apenas quem tem green card e cidadãos da Micronésia, das Ilhas Marshall ou de Palau.
A SDHC administra os programas da cidade e do condado, e as regras deles vêm mudando. Confirme a regra atual com a SDHC antes de se inscrever.
Opções sem residência permanente
Financiamento convencional como residente não permanente legal. Fannie Mae e Freddie Mac compram esses financiamentos nas mesmas condições oferecidas a cidadãos americanos. Cada credor pode acrescentar regras mais rígidas, então pergunte a cada um. Nenhuma das duas agências menciona o DACA em seus guias, então, se você tem DACA, pergunte diretamente ao credor.
Financiamento com ITIN. O ITIN é um número fiscal de 9 dígitos do IRS para quem precisa de um número de contribuinte nos EUA, mas não pode tirar um Social Security number. Ele não concede nem altera situação imigratória. A Fannie Mae aceita o ITIN no lugar do Social Security number apenas para mutuários que cumprem suas regras de residência legal. Sem residência legal nos EUA, quem tem ITIN não consegue financiamento Fannie Mae, Freddie Mac ou FHA. Um estudo de 2024 do Urban Institute, baseado em entrevistas com credores, concluiu que cooperativas de crédito (credit unions) e instituições financeiras de desenvolvimento comunitário (CDFIs) são os principais credores de financiamentos com ITIN e que a maioria desses credores mantém esses financiamentos na própria carteira. Os credores entrevistados relataram entradas de 10% a 20% (alguns exigem pelo menos 20%) e taxas de juros geralmente 0,5 a 2 pontos percentuais acima dos financiamentos tradicionais. Esse adicional não é universal: segundo relatos do setor, alguns programas de cooperativas de crédito cobram nos financiamentos com ITIN as mesmas taxas dos financiamentos com Social Security number. A pesquisa do Urban Institute é anterior à mudança de regra do FHA em 2025 e às orientações federais de junho de 2026 que dizem que os credores podem considerar a situação imigratória e apontam o uso do ITIN como possível fator de risco, então a disponibilidade e as taxas cobradas podem ter mudado.
Financiamento para estrangeiros (foreign-national loan). Para compradores sem situação de residência nos EUA. As condições variam muito de credor para credor: em outubro de 2026, a página do programa de um credor lista entrada mínima de 20%, e outros pedem mais. Alguns aceitam cartas de referência de crédito de bancos do seu país de origem no lugar do histórico de crédito americano.
Compra à vista. Alguns compradores dispensam o financiamento por completo.
Apenas informação geral. Esta seção resume as regras publicadas pelos programas e pelas agências, conforme vigentes em outubro de 2026. Não é aconselhamento jurídico, fiscal ou imigratório, e os credores podem acrescentar regras mais rígidas do que as agências exigem. Confirme sua elegibilidade com um credor ou com o administrador do programa (CalHFA ou SDHC) antes de contar com ela. Para dúvidas sobre ITIN ou outras questões fiscais, fale com um CPA ou com um advogado tributarista nos EUA (US tax attorney). Para dúvidas sobre a sua situação imigratória, fale com um advogado.
Perguntas frequentes
Quais são os programas para quem vai comprar o primeiro imóvel em San Diego?
Quem compra o primeiro imóvel em San Diego pode usar o CalHFA MyHome Assistance, o CalHFA Dream For All (quando há uma rodada de recursos aberta; o portal de inscrições de 2026 fechou em 16 de março de 2026), o San Diego County Down Payment and Closing Cost Assistance, os programas de baixa renda e Middle-Income da City of San Diego para entrada e custos de fechamento, o financiamento FHA e o financiamento VA. Muitas vezes esses programas podem ser combinados para reduzir o que sai do seu bolso.
Quanto preciso dar de entrada em San Diego?
Muitas vezes, bem menos que 20%. No 2025 Profile of Home Buyers and Sellers da National Association of REALTORS®, a entrada mediana de quem comprou o primeiro imóvel nos EUA foi de 10%. O FHA exige a partir de 3,5% de entrada, o VA permite 0% para veteranos elegíveis, e os programas de ajuda na entrada podem cobrir boa parte desse valor.
Dá para comprar casa em San Diego sem entrada?
Alguns compradores conseguem. O financiamento VA permite 0% de entrada para veteranos, militares e viúvos ou viúvas de militares elegíveis. O CalHFA Dream For All pode cobrir até 20% do preço, com teto de US$ 150.000, para quem tem um voucher de uma rodada de recursos; o portal de inscrições de 2026 fechou em 16 de março de 2026. O CalHFA MyHome pode cobrir os 3,5% de entrada mínima do FHA. O programa de baixa renda da City of San Diego e o programa do condado de San Diego exigem pelo menos 3% do preço vindos do comprador, e o programa Middle-Income da cidade, pelo menos 1,5%. Os custos de fechamento continuam existindo, a menos que auxílios ou créditos do vendedor cubram esses valores.
Posso somar mais de um programa de ajuda para a entrada?
Às vezes. O CalHFA MyHome é usado junto com um financiamento principal da CalHFA e pode cobrir os 3,5% de entrada de um financiamento FHA da CalHFA. O programa de baixa renda da City of San Diego e o programa do condado de San Diego exigem que você coloque pelo menos 3% do preço com recursos próprios, e outras ajudas não podem substituir esses 3%. O programa Middle-Income da cidade não pode ser combinado com outros programas de primeiro imóvel da SDHC. As diretrizes de cada programa e o credor definem o que pode ser somado, então pergunte antes de contar com dois programas.
A ajuda é só para quem vai comprar o primeiro imóvel?
Em geral, sim. A maioria dos programas de ajuda considera comprador de primeiro imóvel quem não teve imóvel próprio nos últimos três anos. Os limites de renda e as outras exigências variam conforme o programa e a jurisdição dentro da região de San Diego.
Qual é o limite do financiamento FHA em 2026 no condado de San Diego?
US$ 1.104.000 para um imóvel de uma unidade, para números de caso FHA atribuídos a partir de 1º de janeiro de 2026. O limite é de US$ 1.413.350 para 2 unidades, US$ 1.708.400 para 3 unidades e US$ 2.123.100 para 4 unidades. Os limites conforming de 2026 da Fannie Mae e da Freddie Mac no condado de San Diego são os mesmos, e o limite nacional básico para financiamentos conforming é de US$ 832.750. O limite vale para o valor financiado, não para o preço.
Quais são os limites de renda da CalHFA em 2026 para o condado de San Diego?
US$ 259.000 para os financiamentos principais da CalHFA e o MyHome Assistance, e US$ 207.000 para o CalHFA Dream For All, ambos em vigor desde 30 de junho de 2026. A CalHFA publica um limite por condado para cada programa, e um credor aprovado pela CalHFA calcula qual renda entra nessa conta. Os programas da cidade e do condado administrados pela SDHC usam limites próprios, baseados na renda mediana da região (AMI).
Quanto o comprador paga de custos de fechamento (closing costs) em San Diego?
Depende do preço, do tipo de financiamento e da taxa de juros, então planeje com a Loan Estimate do credor, que você deve receber em até 3 dias úteis depois do pedido. Como referência nacional, o CFPB encontrou custos totais medianos do financiamento de US$ 6.684 nos financiamentos para compra de 2023 e de US$ 11.368 nos financiamentos FHA para compra; esses números não incluem a entrada nem os valores antecipados de imposto, seguro e juros. Em geral, o comprador paga as taxas do credor, a avaliação, o seguro de título do credor e os itens antecipados. Na Califórnia, o costume é o vendedor pagar o imposto de transferência, que no condado de San Diego é de US$ 1,10 a cada US$ 1.000 do valor, e a taxa do escrow costuma ser dividida. Tudo é negociável, e os créditos do vendedor podem cobrir parte dos custos do comprador, dentro dos limites de cada tipo de financiamento.
Posso usar um financiamento FHA para comprar um apartamento em condomínio (condo) em San Diego?
Sim, se a unidade estiver em um condomínio aprovado pelo FHA, se encaixar na definição de site condominium do FHA ou receber a aprovação individual (Single-Unit Approval) por meio do credor. Você pode pesquisar on-line a lista do HUD de condomínios aprovados pelo FHA, e o financiamento VA usa uma lista separada do VA. Antes de comprar qualquer condo, leia os documentos da HOA que o vendedor precisa entregar pelo Civil Code 4525 da Califórnia, incluindo o relatório orçamentário, o resumo da reserva e o resumo dos seguros.
Posso usar os programas de primeiro imóvel de San Diego sem green card?
Depende do programa e da sua situação imigratória (em outubro de 2026). O CalHFA MyHome Assistance, os financiamentos principais da CalHFA e o CalHFA Dream For All exigem que cada mutuário seja cidadão americano, nacional dos EUA (U.S. national) ou Qualified Alien segundo a lei federal (8 U.S.C. 1641), o que inclui quem tem green card, asilados, refugiados e alguns outros grupos. A CalHFA não publica sua própria lista de situações, então confirme com um credor aprovado pela CalHFA. O San Diego County Down Payment and Closing Cost Assistance pede aos solicitantes não cidadãos uma cópia do green card, e as diretrizes do programa não dizem como outras situações são tratadas, então confirme com a San Diego Housing Commission. O programa de baixa renda (até 80% da AMI) da City of San Diego exige que os solicitantes sejam cidadãos americanos ou residentes permanentes e não aceita solicitantes que estão nos EUA pelo DACA, pelo DREAM Act ou com visto de trabalho. As diretrizes do programa separado Middle-Income (80% a 150% da AMI) da cidade não trazem regra de cidadania, então confirme com a SDHC. Entre os não cidadãos, o FHA aceita apenas quem tem green card e cidadãos da Micronésia, das Ilhas Marshall ou de Palau. O manual de credores do VA não lista a cidadania americana como requisito, então pergunte ao credor. Fannie Mae e Freddie Mac compram financiamentos convencionais concedidos a residentes permanentes legais e a residentes não permanentes legais nas mesmas condições oferecidas a cidadãos americanos, mas cada credor pode acrescentar regras mais rígidas, e nenhuma das duas agências menciona o DACA em seus guias, então pergunte ao credor. Quem não se encaixa nesses programas pode considerar o financiamento com ITIN, o financiamento para estrangeiros ou a compra à vista; as condições variam de credor para credor e podem ter mudado desde as orientações federais de junho de 2026 sobre situação imigratória e ITIN. Esta é uma informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal.
Apenas informação geral. As condições dos programas, os limites de financiamento e os limites de renda desta página vêm das fontes oficiais citadas em cada seção, conforme vigentes em 14 de outubro de 2026. Os programas podem mudar as condições ou ficar sem recursos, e os credores podem acrescentar regras próprias. Nada aqui é uma oferta de financiamento. Karina Somenzari é corretora de imóveis, não credora, advogada nem consultora tributária, então confirme os seus números com o credor, a CalHFA ou a SDHC antes de contar com eles.
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Veja quanto você realmente pode pagar.
Faça as contas com os seus números reais na Calculadora de Capacidade de Compra de San Diego. Ela inclui o imposto sobre a propriedade (property tax), o seguro, o PMI e a taxa de condomínio (HOA) na parcela mensal. Depois, converse sobre quais programas combinam com você em uma conversa gratuita e sem compromisso, em português ou inglês.