Dados da cidade, tipos de imóvel, verificações por endereço, distritos escolares e regras locais, cada item com a sua fonte.
Imperial Beach é uma cidade com governo próprio no South Bay, a região sul do condado de San Diego, incorporada em 1956 e com o ZIP code (o CEP americano) 91932. Tem 4,5 milhas quadradas, tinha 26.137 moradores no Censo de 2020 e conta com 3,5 milhas de praia. Antes de fazer uma oferta, verifique para o endereço exato a Coastal Zone (zona costeira, cerca de 87% da cidade), a área de influência do aeroporto do campo de pouso da Marinha, as zonas de inundação da FEMA (a agência federal de emergências) e as zonas de risco de incêndio. As escolas são definidas pelo endereço, em dois distritos.
Apenas informação geral, e não aconselhamento jurídico. Veja o aviso perto do fim desta página.
Karina Somenzari, REALTOR®, atende compradores e vendedores com imóveis em Imperial Beach e em todas as cidades e comunidades do condado de San Diego, em português ou inglês. Os contratos e os documentos do escrow (conta de garantia) são em inglês.
| Tema | O que mostram os registros oficiais |
|---|---|
| Situação do município | Incorporada em 18 de julho de 1956 como General Law City (cidade regida pela lei geral do estado), com governo de conselho municipal e gerente. O prefeito é eleito pela cidade toda e os vereadores por distrito; as eleições por distrito começaram em 2020. É uma das 18 cidades incorporadas do condado de San Diego. |
| Tamanho | 4,5 milhas quadradas. O housing element (plano de habitação) da cidade a descreve como quase totalmente ocupada, com poucos lotes vagos. Tem 3,5 milhas de praia. |
| População | 26.137 no Censo de 2020. |
| ZIP code (o CEP americano) | Imperial Beach usa o ZIP code 91932. A prefeitura (City Hall) fica em 825 Imperial Beach Blvd, Imperial Beach, CA 91932. |
| Polícia e bombeiros | A cidade contrata o San Diego County Sheriff's Department (o departamento do xerife do condado) para o policiamento. O serviço de bombeiros é uma função da própria cidade. |
O housing element de 2021-2029 da cidade contou 10.146 unidades habitacionais em 2020. Cerca de 58% eram unidades geminadas ou em prédios (attached), como duplexes, triplexes, apartamentos e townhomes, e as casas unifamiliares isoladas (detached) eram 40%. O housing element descreve a cidade como quase totalmente ocupada, com poucos lotes vagos.
Cada verificação abaixo depende do endereço exato. Um relatório do imóvel grátis já faz uma verificação prévia das zonas de incêndio, de inundação e de falhas sísmicas de qualquer endereço do condado de San Diego.
O housing element diz que 87% de Imperial Beach fica na Coastal Zone, e o Coastal Act (a lei costeira da Califórnia) exige que a cidade tenha um Local Coastal Program certificado pela Coastal Commission estadual. Na prática, pode ser exigido um coastal permit (licença costeira) para projetos como uma nova ADU (unidade residencial acessória, como uma casa de fundos) ou a conversão de uma garagem em junior ADU. O parcel viewer (mapa de lotes) da cidade tem uma camada de jurisdição da Coastal Zone que mostra qual órgão cuida de cada lote.
O Naval Outlying Landing Field Imperial Beach (o campo de pouso auxiliar da Marinha dos EUA) fica dentro da cidade. O Airport Land Use Compatibility Plan (plano de compatibilidade de uso do solo no entorno do aeroporto) desse campo, adotado em 15 de outubro de 2015, cita Imperial Beach entre os órgãos locais a que se aplica. O plano define uma Airport Influence Area (área de influência do aeroporto) em que a declaração no momento da venda é obrigatória, e diz que vendedores e seus corretores precisam informar o comprador de imóvel residencial dentro dela. Peça a declaração cedo e leia o plano para o endereço.
Partes da cidade ficam em Special Flood Hazard Areas (áreas de alto risco de inundação) da FEMA. Consulte o endereço no FEMA Flood Map Service Center e pergunte ao seu banco e ao corretor de seguros o que a zona significa para aquele imóvel. O Sea Level Rise Assessment (avaliação da elevação do nível do mar) de 2016 da cidade é um cenário modelado, e não um mapa de inundação. Ele estimou que, com 6,5 pés de elevação do nível do mar, cerca de 30% de todos os lotes poderiam ficar expostos a riscos costeiros.
O mapa de Local Responsibility Area (área de responsabilidade local) da CAL FIRE (o órgão de proteção contra incêndios da Califórnia), de 24 de março de 2025, é o que está em uso na cidade. Ele mostra 84 acres de risco muito alto (Very High), 62 de risco alto (High) e 67 de risco moderado (Moderate) dentro de Imperial Beach, uma pequena parte da cidade. Consulte o endereço na página de zonas de risco de incêndio da cidade e no visualizador de mapas da CAL FIRE.
Se você vai comprar um condomínio, townhome ou outro imóvel de revenda em uma HOA (homeowners association, o equivalente ao condomínio), o Civil Code 4525 da Califórnia exige que o proprietário entregue a você os documentos que regem a HOA e uma declaração de taxas e cobranças antes do fechamento (closing). Peça esses documentos cedo e leia-os antes de vencer o prazo das suas cláusulas condicionais (contingencies). Não parta do princípio de que um imóvel tem ou não tem HOA.
A lista de distritos Mello-Roos ativos do County Auditor (a controladoria do condado) para o ano fiscal 2025-2026 não mostra nenhum distrito criado pela cidade de Imperial Beach. A lista inclui registros de CFD (Community Facilities District, um distrito que financia obras e serviços públicos) do Sweetwater High na seção de escolas, e nenhuma fonte que encontramos diz quais imóveis eles cobrem. Confira a conta de imposto predial e o relatório de título (title report) para ver se há algum imposto especial em um imóvel específico.
Esgoto trazido pelo rio Tijuana afetou a praia de Imperial Beach. O FAQ da cidade, revisado em 26 de junho de 2026, dizia que a praia estava fechada porque as vazões do rio continuavam excepcionalmente altas. Isso é um retrato de uma data, e não a situação de hoje. Antes de contar com a praia para um imóvel que você está avaliando, leia a página da cidade sobre o rio Tijuana e consulte a página de qualidade da água das praias do condado.
Na cidade, as escolas públicas ficam no South Bay Union School District, o distrito do ensino fundamental, e no Sweetwater Union High School District. Cada distrito define a escola pelo endereço, então não parta do nome da cidade.
Esta página não avalia nem classifica escolas. Confirme cada vaga com o distrito antes de fazer uma oferta.
O código municipal define short-term rental como o aluguel de um imóvel residencial por menos de 30 dias corridos consecutivos. A tabela de uso do solo das zonas comerciais e de uso misto C/MU-1, C/MU-2 e C/MU-3 o lista como expressamente permitido. O guia da cidade para novos negócios diz que o aluguel por temporada não é permitido em zonas residenciais e só é permitido em zonas comerciais e de uso misto, com aprovação da HOA quando houver. Quem opera esse tipo de aluguel paga o transient occupancy tax (imposto de ocupação temporária) de 14% e precisa de um business license (alvará de negócio) ativo.
A cidade adotou leis em janeiro de 2026 que alteram vários desses capítulos de zoneamento. Confirme as regras atuais com o Community Development (o setor de desenvolvimento urbano da prefeitura) antes de contar com renda de aluguel por temporada.
A cidade pré-aprovou um conjunto de projetos de ADU. A página sobre ADUs lista ADUs novos isolados de até 1.200 pés quadrados, ADUs anexados de 50% da casa principal ou até 800 pés quadrados, junior ADUs de até 500 pés quadrados e recuos (setbacks) de 4 pés nos fundos e nas laterais. Na Coastal Zone, que cobre a maior parte da cidade, o folheto diz que ADUs novos e conversões de garagem em junior ADU precisam de um coastal permit; o parcel viewer mostra se o endereço está nela. O folheto da cidade lista uma taxa de desenvolvimento (developer fee) de US$ 1.000 e um prazo de análise de 30 dias, e diz que outras taxas podem ser cobradas. As taxas mudam, então confira a página da cidade.
Proprietários que alugam imóveis precisam de um business license da cidade. A lei de just cause (justa causa) da cidade (capítulo 9.90 do código municipal, adotada em 19 de fevereiro de 2025) diz que, depois de o inquilino morar 12 meses em uma unidade, o proprietário não pode encerrar o contrato sem justa causa. O capítulo tem exceções, entre elas casas unifamiliares ocupadas pelo dono, desde que ele alugue no máximo duas unidades ou quartos, e deixa de valer em 1º de janeiro de 2030, a menos que o conselho a prorrogue. A lei estadual, incluindo o Civil Code 1946.2, também se aplica. Leia o capítulo antes de encerrar um contrato de locação.
As linhas de ônibus 933 e 934 da MTS (o sistema de transporte público de San Diego) fazem o trajeto entre o Iris Avenue Transit Center e Imperial Beach, pela Imperial Beach Boulevard ou pela Palm Avenue, com paradas que incluem o Imperial Beach Pier. As conexões com o trolley (o VLT da MTS) ficam em Iris Avenue e Palm Avenue, na UC San Diego Blue Line. A MTS Rapid 227, uma linha elétrica, liga Otay Mesa, Nestor e Imperial Beach à Blue Line no Iris Avenue Transit Center. Os horários mudam, então confira as linhas atuais no site da MTS.
O Imperial Beach Pier fica na Evergreen Avenue e está aberto ao público para caminhar e pescar. Entre os outros parques da cidade estão o Dunes Park (790 Seacoast Drive), o Veterans Park (1075 8th Street) e o Circles Park (975 Iris Avenue). O Tijuana Estuary Visitor Center (centro de visitantes do estuário) fica em 301 Caspian Way. O Border Field State Park, em 1500 Monument Road, fica em parte em Imperial Beach e em parte na cidade de San Diego.
Se você é proprietário aqui, várias das verificações acima fazem parte do seu pacote de declarações ao comprador (disclosures): o relatório de Natural Hazard Disclosure (sobre riscos naturais), o aviso da área de influência do aeroporto, os documentos da HOA e as informações das zonas de incêndio. Esta lista não é completa. O condado de San Diego cobra um documentary transfer tax (imposto de transferência documental) de US$ 0,55 por US$ 500 de valor, ou seja, US$ 1,10 por US$ 1.000. Para a lista de declarações, os custos e os prazos, veja como vender casa em San Diego, ou peça uma avaliação grátis do seu imóvel.
Karina é corretora de imóveis licenciada na Califórnia (DRE# 02248263) e vinculada à eXp Realty of California, Inc. Muitas dúvidas sobre Imperial Beach dependem do endereço: área do coastal permit, área de influência do aeroporto, zonas de inundação e de incêndio. Ela pode revisar essas verificações com você antes de uma oferta ou de anunciar um imóvel, e atende em português ou inglês.
Para começar, conte para ela os seus planos, ligue para 619-369-4598 ou, se for vender, pergunte quanto vale o seu imóvel em Imperial Beach. Se preferir conversar em português, veja como é trabalhar com uma corretora brasileira em San Diego.
Imperial Beach é uma cidade com governo próprio no condado de San Diego, separada da cidade de San Diego. Foi incorporada em 18 de julho de 1956, é uma General Law City (cidade regida pela lei geral do estado) e tem o modelo de governo com conselho municipal e gerente (council and manager). O prefeito é eleito pela cidade toda, e os vereadores são eleitos por distrito. A cidade tem 4,5 milhas quadradas e tinha 26.137 moradores no Censo de 2020.
A maior parte, sim. O housing element (o plano de habitação) da cidade diz que 87% de Imperial Beach fica dentro da Coastal Zone, e a cidade tem um Local Coastal Program (programa costeiro local) certificado pela California Coastal Commission (a comissão costeira da Califórnia). Pode ser preciso um coastal permit (licença costeira) para projetos como uma nova ADU. O parcel viewer (mapa de lotes) da cidade tem uma camada de jurisdição da Coastal Zone, então você pode conferir um endereço antes de planejar qualquer obra.
O Naval Outlying Landing Field Imperial Beach (o campo de pouso auxiliar da Marinha dos EUA) fica dentro da cidade, e o Airport Land Use Compatibility Plan (plano de compatibilidade de uso do solo no entorno do aeroporto), adotado em 15 de outubro de 2015, abrange Imperial Beach. A lei estadual obriga vendedores e seus corretores a avisar o comprador quando o imóvel está dentro de uma área de influência de aeroporto. Peça essa declaração cedo e leia os mapas e as políticas do plano para o endereço.
A lista de distritos Mello-Roos ativos do County Auditor (a controladoria do condado) para o ano fiscal 2025-2026 não mostra nenhum distrito criado pela cidade de Imperial Beach. A lista inclui registros de CFD (Community Facilities District) do Sweetwater High na seção de escolas, e nenhuma fonte que encontramos indica a quais imóveis eles se aplicam. Confira a conta de imposto predial (property tax) e o relatório de título (title report) do imóvel específico para ver se há algum imposto especial.
Na cidade, as escolas públicas ficam no South Bay Union School District, o distrito do ensino fundamental, e no Sweetwater Union High School District. Os dois definem a escola pelo endereço. O South Bay Union publica mapas de limites, e o Sweetwater tem uma ferramenta online de consulta de escolas. Confirme com a escola antes de contar com uma vaga.
O guia da cidade para novos negócios diz que aluguel por temporada (short-term rental) não é permitido em zonas residenciais e só é permitido em zonas comerciais e de uso misto, com aprovação da HOA quando houver. A cidade adotou leis em janeiro de 2026 que alteram essas regras de zoneamento, então confirme as regras atuais com o Community Development (o setor de desenvolvimento urbano da prefeitura) antes de contar com essa renda. Aluguéis de menos de 30 dias também pagam o transient occupancy tax (imposto de ocupação temporária) de 14% da cidade.
Karina oferece uma conversa gratuita e sem compromisso, em português ou inglês, para quem vai comprar ou vender em Imperial Beach (os contratos e os documentos do escrow são em inglês). Traga um endereço, e ela revisa essas verificações com você.