Dados da comunidade atendida pelo condado, tipos de imóvel, verificações por endereço, distritos escolares e regras locais, cada item com a sua fonte.
Spring Valley é uma comunidade não incorporada (unincorporated) da região de East County, no condado de San Diego, e não uma cidade. O condado de San Diego presta os seus serviços, e o Censo de 2020 contou 30.998 moradores na área do Censo de Spring Valley (census designated place). Na maior parte da área do plano comunitário do condado em Spring Valley há casas unifamiliares, além de conjuntos multifamiliares. Antes de fazer uma oferta, verifique, para o endereço exato, o CEP (ZIP code), as escolas designadas em dois ou mais distritos, as zonas de incêndio e de inundação, as áreas de revisão de aeroportos, a rede de esgoto ou fossa séptica e qualquer imposto especial ou HOA (associação de proprietários). Partes de Spring Valley estão em zonas mapeadas de risco de incêndio Muito Alto (Very High), e boa parte não está.
Informação geral, e não aconselhamento jurídico. Veja o aviso perto do fim desta página.
Karina Somenzari, REALTOR®, atende compradores e vendedores em Spring Valley e em todas as cidades e comunidades do condado de San Diego, em português ou inglês; os contratos e os documentos do escrow (a conta de garantia) são em inglês.
| Tema | O que mostram os registros oficiais |
|---|---|
| Situação | Não incorporada. Não existe uma cidade de Spring Valley, nem câmara municipal, nem código municipal. O condado presta os serviços de policiamento, combate a incêndios, estradas, parques, bibliotecas e alvarás de construção. O endereço postal "Spring Valley" é apenas um rótulo do USPS. |
| População | 30.998 no Censo de 2020, para a área do Censo de Spring Valley (census designated place). A vizinha La Presa é contada separadamente. |
| Área do plano do condado | O Spring Valley Community Plan (plano comunitário) do condado cobre cerca de 11 milhas quadradas. Ele cita bairros como Bancroft, Brookside, Dictionary Hill, Sweetwater Village, Rancho San Diego e La Presa. A maior parte da área do Censo de Spring Valley está nessa área do plano. Casa de Oro também é Spring Valley, mas fica sob o grupo de planejamento Valle de Oro; veja Casa de Oro. |
| Vizinhos | A área do plano faz divisa, a noroeste, com as cidades de La Mesa e Lemon Grove e, na parte sul, com a cidade de San Diego. |
| CEPs (ZIP codes) | 91977 nos endereços de parques e do centro comunitário do condado, e 91978 no endereço do distrito de combate a incêndios em Spring Valley. Endereços nas bordas podem ter CEP de La Mesa (91941) ou de Lemon Grove (91945). Confirme com o USPS. |
| Combate a incêndios | San Miguel Consolidated Fire Protection District (San Miguel Fire & Rescue), formado em 1988 pela fusão dos distritos de Spring Valley e de Grossmont/Mt. Helix e ampliado em 2008 com o distrito de East County. |
| Policiamento | O San Diego County Sheriff's Office (o departamento do xerife do condado) atende a área não incorporada. |
| Água, esgoto e energia | A água vem do Helix Water District ou do Otay Water District, conforme o endereço. A maior parte de Spring Valley usa a rede de esgoto do condado, com bolsões de fossas sépticas. A energia é da SDG&E. |
A State Route 94 é a principal via leste-oeste e divide a comunidade, e a State Route 125 corre pela borda oeste. A Jamacha Boulevard liga as duas.
O transporte público é operado pelo San Diego MTS. As linhas de ônibus 851, 936 e 962 levam Spring Valley no nome, e a linha 855 liga Spring Street a Rancho San Diego. A Orange Line do trolley não entra em Spring Valley. As paradas ficam nas vizinhas La Mesa (estação Spring Street, 4250 Spring St.) e Lemon Grove (Massachusetts Avenue e Lemon Grove Depot), então muita gente vai de carro ou de ônibus até uma estação. As linhas mudam, então consulte a lista de linhas da MTS.
O plano do condado descreve que a maior parte de Spring Valley é de casas unifamiliares, com conjuntos multifamiliares ao lado. Cada verificação abaixo depende do endereço exato. O relatório do imóvel grátis confere de antemão as zonas de incêndio, inundação e falhas sísmicas de qualquer endereço do condado de San Diego.
Não encontramos uma lista oficial do condado com as HOAs de Spring Valley, então pergunte ao vendedor se o imóvel pertence a uma. Se pertencer, o Civil Code 4525 (o código civil da Califórnia) diz que o vendedor deve entregar a você os documentos de governança e uma declaração por escrito das taxas e contribuições regulares e especiais atuais.
Alguns imóveis têm um imposto especial além do imposto predial regular, criado por meio de um Community Facilities District (CFD, distrito que financia obras e serviços públicos), muitas vezes chamado de Mello-Roos. A lista de distritos ativos do Auditor do condado para o ano fiscal 2025-2026 inclui o "San Miguel FPD CFD 2022-1", ligado ao distrito de combate a incêndios que atende Spring Valley. A lista não mostra quais lotes ele abrange, e nós não verificamos, então A lista também inclui um distrito do condado, o CFD 2019-02 (manutenção de Sweetwater Place), do empreendimento Sweetwater Place em Spring Valley. não presuma que um imóvel está dentro ou fora de qualquer distrito. Veja a conta de imposto atual no San Diego County Treasurer-Tax Collector (o setor de arrecadação do condado) e a declaração do vendedor. O Civil Code 1102.6b exige que o vendedor faça um esforço de boa-fé para obter o aviso do órgão quando o imóvel está sujeito a um imposto Mello-Roos.
A CAL FIRE mapeia partes de Spring Valley como Muito Alto (Very High), com áreas menores de risco Alto, e áreas de risco Moderado na área de responsabilidade local. Boa parte da comunidade não está em nenhuma zona mapeada. Valem dois mapas: o da área de responsabilidade estadual (datado de 29 de setembro de 2023, em vigor desde 1º de abril de 2024) e o da área de responsabilidade local (datado de 24 de março de 2025). A CAL FIRE observa que esses mapas medem o perigo (hazard), não o risco.
Desde 1º de julho de 2021, o Civil Code 1102.19 exige que os vendedores de imóveis em zonas de risco Alto ou Muito Alto entreguem ao comprador a documentação de espaço defensável (defensible space), ou concordem por escrito que o comprador a receberá. O San Miguel Fire & Rescue tem uma busca por endereço para a sua área de atendimento, e a CAL FIRE tem os mapas das zonas.
Pequenas partes de Spring Valley estão em Special Flood Hazard Areas (áreas especiais de risco de inundação) da FEMA, e a maior parte fica fora delas. Consulte o endereço no FEMA Flood Map Service Center. Se o imóvel estiver numa Special Flood Hazard Area e o seu credor for regulado pelo governo federal, o seguro contra inundação é obrigatório.
Partes de Spring Valley ficam dentro das áreas de influência de aeroportos (airport influence areas) da NAS North Island e do Montgomery Field, que são áreas de revisão do espaço aéreo e de sobrevoo. Quando um especialista em riscos naturais prepara o relatório de declaração do vendedor, ele inclui um "Notice of Airport in Vicinity" (aviso de aeroporto nas proximidades) para imóveis dentro de uma área de influência de aeroporto. A Airport Land Use Commission faz parte da San Diego County Regional Airport Authority.
Spring Valley fica no interior e não está mapeada na zona costeira pela camada de mapa do condado. Confirme o endereço no mapa da Coastal Commission.
Spring Valley é atendida por mais de um distrito, e o que vale depende do endereço exato. Esta página não avalia nem classifica escolas.
| Distrito | Onde se aplica | Consulta por endereço |
|---|---|---|
| Grossmont Union High School District | Ensino médio em toda Spring Valley | GUHSD School Locator |
| La Mesa-Spring Valley School District | Séries iniciais na maior parte de Spring Valley | Online School Locator |
| Cajon Valley Union School District | Séries iniciais em parte de Spring Valley | School site locator |
| Lemon Grove School District | Uma pequena área na borda | Página de limites do distrito |
A vizinha La Presa tem partes menores em outros distritos, como o Chula Vista Elementary. Os limites dos distritos não acompanham as bordas da comunidade, então confirme com o distrito antes de contar com uma designação.
Como Spring Valley é não incorporada, valem as regras do condado. A página de ADU do condado diz que o imóvel precisa estar em área não incorporada e ser residencial, com uma casa principal existente ou planejada. Em 4 de março de 2026, o Board of Supervisors (o conselho do condado) adotou um programa que permite vender ADUs separadamente, nas comunidades não incorporadas, por meio de um processo de conversão em condomínio. As regras de ADU mudam com frequência, então consulte a página primeiro e pergunte ao condado sobre esgoto ou fossa séptica e acesso para os bombeiros em um lote específico.
O Treasurer-Tax Collector do condado cobra o imposto de ocupação temporária (transient occupancy tax, TOT) sobre aluguéis por temporada na área não incorporada. A alíquota é de 8% do valor do aluguel, e os operadores precisam se registrar e obter um certificado de TOT. Pergunte ao County Planning & Development Services se o zoneamento permite esse uso no seu endereço.
O condado de San Diego cobra um imposto de transferência documental (documentary transfer tax) de US$ 0,55 por US$ 500 de valor, o que dá US$ 1,10 por US$ 1.000, sem contar os ônus existentes. Como Spring Valley não é uma cidade, não há um imposto de transferência municipal de Spring Valley à parte.
Se você é proprietário em Spring Valley, várias das verificações acima fazem parte do seu pacote de declarações (disclosures): o relatório de Natural Hazard Disclosure, com os avisos de incêndio, inundação e aeroporto, os documentos da HOA, se o imóvel tiver uma, e qualquer aviso de Mello-Roos. A Califórnia exige outros formulários também, então esta lista não é completa. Para a lista de declarações, os custos e os prazos, veja como vender casa em San Diego, ou peça uma avaliação grátis do seu imóvel.
Karina Somenzari, REALTOR®, é corretora de imóveis licenciada na Califórnia (DRE# 02248263) e vinculada à eXp Realty of California, Inc. Ela representa compradores e vendedores em Spring Valley e em todo o condado de San Diego. Você pode falar com ela em português ou inglês; os contratos e os documentos do escrow são em inglês.
Para começar, conte para ela os seus planos, ligue para 619-369-4598 ou, se for vender, pergunte quanto vale o seu imóvel em Spring Valley. Se prefere conversar em português, veja como é trabalhar com uma corretora brasileira em San Diego.
Não. Spring Valley é uma comunidade não incorporada (unincorporated) do condado de San Diego, então não tem prefeito, câmara municipal nem código municipal. O condado de San Diego presta os serviços que uma cidade normalmente prestaria, entre eles policiamento, combate a incêndios, estradas, parques, bibliotecas e alvarás de construção. O Censo de 2020 contou 30.998 moradores na área do Censo de Spring Valley (census designated place).
As páginas dos parques do condado listam endereços de Spring Valley no CEP 91977, e o distrito de combate a incêndios local lista o seu endereço em Spring Valley no CEP 91978. As áreas de ZIP do Census Bureau para Spring Valley são, em sua maioria, 91977 e 91978, e endereços perto das bordas podem ter CEP de La Mesa (91941) ou de Lemon Grove (91945). Confirme o endereço específico no USPS (o correio dos EUA).
O Grossmont Union High School District (distrito do ensino médio) atende o ensino médio. Para as séries iniciais, a maior parte de Spring Valley fica no La Mesa-Spring Valley School District e uma parte fica no Cajon Valley Union School District, e uma pequena área na borda toca o Lemon Grove School District. Os distritos definem a escola pelo endereço, então use a consulta de cada distrito e depois confirme com o próprio distrito.
Em parte, sim. Os mapas da CAL FIRE (o órgão de proteção contra incêndios da Califórnia) mostram zonas de risco Muito Alto (Very High) em partes de Spring Valley, com áreas menores de risco Alto e Moderado, e boa parte da comunidade não está em nenhuma zona mapeada. As zonas são definidas endereço por endereço, e a CAL FIRE diz que seus mapas medem o perigo (hazard), não o risco. O relatório de Natural Hazard Disclosure (a declaração de riscos naturais) do vendedor informa as zonas de um imóvel específico.
As ADUs (unidades residenciais acessórias) em Spring Valley seguem as regras do condado de San Diego, porque a comunidade é não incorporada. O terreno precisa ser residencial e ter uma casa principal existente ou planejada. Um programa do condado adotado em 4 de março de 2026 também permite a venda separada de ADUs por meio de conversão em condomínio. Os aluguéis por temporada estão sujeitos ao imposto de ocupação temporária (transient occupancy tax) de 8% do condado. Pergunte ao condado se o zoneamento permite esse uso em um endereço específico.
Não dentro de Spring Valley. As linhas de ônibus 851, 936 e 962 da MTS levam Spring Valley no nome, e a Orange Line do trolley (o VLT da MTS, o sistema de transporte público de San Diego) para nas vizinhas La Mesa e Lemon Grove, por exemplo na estação Spring Street, em La Mesa. As linhas mudam, então consulte a MTS.
Karina oferece uma conversa gratuita e sem compromisso, em português ou inglês, para quem vai comprar ou vender em Spring Valley (os contratos e os documentos do escrow são em inglês). Traga um endereço, e ela revisa essas verificações com você.